아파트상가 총가구수 주변상권 수익성 가늠

"여유자금이 있으면 아파트단지내 상가를 잡아라" 부동산경기가 전반적 침체를 벗어나지 못하고있으나 아파트단지등 집단거주지역 상가는 경기와 상관없이 여전히 매력적인 투자대상.그러나 모든일이 그렇듯 무턱댄 투자는 실패를 부르기 쉬운법. 아파트단지내상가도 입지여건을 고려한 신중한 선택이 요구된다.

사업성을 가름하는 결정적 요건은 단지입주가구수와 주변상권. 부동산전문가들은 상가를 중심으로 반경5백m이내에 최소 5백세대는 들어서야 어느정도 사업성이 보장된다고 말한다. 또 1천세대이상이면 안정적 고수익이 가능하다.상가의 위치는 단지주민들이 주로 이용하는 버스정류장,지하철역과 가까울수록 좋은것은 상식. 또 단지밖의 배후가구수도 사업성을 좌우하는 주요변수로 평가되고있는데 도로건너편 주택가의 상권흡수여부는 노폭20m가 한계.즉노폭20m이상의 대로건너편은 동일상권으로 볼수없다는것이다.노폭이 좁다하더라도 횡단보도등의 위치가 멀면 일단 사업성이 떨어질수밖에없다.

이와함께 아파트단지내 상가의 사업성평가에 빼놓을수 없는 항목은 입주세대의 생활패턴을 알수있는 분양평형.

40평형이상 대형평수가 밀집된곳은 주민들의 생활패턴이 대형백화점을 이용,1주일에 한번씩 장을 보는 백화점지향식이어서 슈퍼등 구매업종은 상대적으로 불리할수밖에 없다. 따라서 고급아파트지역은 백화점과 겹치지않는 미용실,문구점,세탁소등이 유리하다.

또 미니슈퍼,식음료점,비디오대여점등도 서민아파트밀집지역이 유리한것으로 조사되고있다. 즉 젊은 샐러리맨들의 입주비율이 높은 20-30평형대가 밀집된곳이 무난.

이와함께 아파트상가를 구입할때 유의할점은 지난8월부터 판매시설과 생활시설의 구분이 없어졌다는점.

즉 종전에는 식품,잡화,의류,문구,서적,운동기구,기타필수품및 아파트주민의편익을 위해 필요하다고 인정되는 물품을 판매하는 '판매시설'과 이용원,미용원,대중음식점 ,다과점,다방,기원,세탁소,방앗간,생활용품수리점,사진관,학원,금융기관,부동산중개업소,비디오대여점등의 '생활시설'이 법적으로 구분돼 용도전환이 사실상 불가능했으나 지금은 용도전환이 입주자대표회의등의 동의없이 신고만으로 가능하다.

현재까지 모든상가는 분양시 구매시설과 생활시설로 구분,분양하고있으나동일업종의 시설이 복수로 한상가내에 등장할 가능성을 막을수는 없다.이에따라 대부분 상가에서는 입주자들이 과당경쟁을 막기위해 분양당시 조건을 내세워 공증을 할 가능성이 높다.그러나 이러한 약속을 어기더라도 용도변경은 가능해 그로인한 피해는 민사소송으로 해결할수밖에 없는 실정.대구지역 아파트상가의 최근 평당 분양가는 입주세대가 1천세대를 넘을경우목에 따라 차이는 있지만 통상 평당 1천4백만~1천5백만원정도이며 5백세대안팎일 경우에는 평당 5백만~7백만원선에서 낙찰가가 형성되고있다.