부동산실명제 문답풀이

부동산 실명제 시행시기와 실천방안이 발표됐다. 부동산 실명제와 관련한 궁금증을 문답으로 풀어본다.-부동산 명의신탁은 지난 70여년간 판례법으로 유지되어 온 것인데 일거에 입법으로 해결하려는 것은 자칫 국민생활에 혼란을 가져 오는 것이 아닌가.*부동산 명의신탁은 1912년 제정된 {조선부동산등기령}에 종중명의로 등기할수 있는 규정이 없어 부득이 종중원 명의로 등기하게 된 것이 시초이며 그이후 판례로써 그 유효성이 인정되어 온 제도인데 이같은 명의신탁제도가 현재는 탈법 탈세투기 은닉을 목적으로 각종 세법과 법령의 회피수단으로 널리이용되고 있는 등 반사회적 행위의 수단으로 악용되고 있다.그렇지만 새로운 제도의 시행이라는 점을 감안, 기존의 명의신탁에 대하여1년간의 유예기간을 두어 실명화하도록 하고 있고 사전예고기간을 갖기 위하여 법 시행일을 발표 이후 약 6개월 뒤인 95년7월부터 시행하도록 했다.-명의신탁 약정을 무효로 한다고 하는데 과거 유효로 했을 때와 무엇이 달라지는가.

*명의신탁 효력을 유효로 인정하는 판례에 의하면 대내적으로 신탁자가 수탁자에 대하여 언제든지 등기이전 등 권리행사를 행할수 있고 대외적으로는 수탁자가 명의자가 되나 임의처분시 횡령죄로 처벌되기 때문에 신탁자의 재산안전이 확보되고 언제든지 권리회복이 가능하도록 되어있다.

그러나 이 약정이 무효화되면 물권변동 효력이 일어나지 않기 때문에 명의신탁 약정에 의해 권리를 주장할수 없게 된다. 따라서 권리회복이 어렵고 복잡해진다.

-명의신탁의 한 형태로 볼 수 있는 양도담보, 미등기, 중간생략등기에 대한대책은.

*금지되는 명의신탁은 명의신탁 약정에 의해서 부동산을 매수하면서 제3자 명의로 등기하는 경우와 자기소유 부동산을 매매관계없이 상대방의 명의로 등기하는 경우에만 해당되므로 양도담보, 미등기, 중간생략등기와는 서로 성질이다르다.

양도담보는 실질적 담보의 한 형태로 이루어지고 그 폐해가 나타나지 않고있다.

미등기나 중간생략등기는 이번 조치에 들어가 있지 않지만 부동산등기특별조치법에서 금지하고 있고 위반시 무거운 벌칙을 과하고 있다.-무효화하면 결국 명의신탁자는 재산을 되찾을 수 없게 되는 것이 아닌가. 이는 위헌소지가 있는 것이 아닌가.

*무효화의 구체적 효과는 사안별로 법원의 판결에 의하여 정하여진다. 무효화하면 물권변동이 일어나지 않기 때문에 직전 등기자가 권리를 보유한 것으로되고 실제권리자인 명의신탁자는 직전 등기자로부터 권리를 되찾아 올 수 있다고 판단된다.

다만 형사처벌, 과징금, 각종 세법에 의한 세금부담 등의 불이익은 감수하여야 한다. 따라서 재산을 되찾아 오지 못하게 되어 위헌소지가 있다는 주장은타당하지 않다. 그렇지만 명의신탁자와 수탁자가 서로 권리주장에 다툼이 있어 법원에서 쟁송이 있는 경우, 법원이 명의신탁 사실이 반사회적행위로 인정되어 불법성이 크다고 인정하는 경우에는 불법원인급여가 되어 재산을 되찾아 올 수 없는 경우도 있을 것이다. 이 경우는 도박, 마약거래와 같은 사례로서 위헌의 소지가 없다 하겠다.

-명의신탁은 동산이나 부동산이나 모두 이용되고 있는 것으로 아는데, 왜 부동산에만 못하게 하는가.

*그 이유는 부동산의 특성 때문이다. 부동산 명의신탁은 동산과는 달리 부동산투기, 탈세, 탈법 등의 폐해가 크고 부동산은 등기라는 특수한 공시방식을취하고 있어 단순한 점유이전만으로 권리의 변동이 일어나는 동산과는 구별되어야 하기 때문이다.

-앞으로 명의신탁을 하게 되면 무효가 될 뿐만 아니라 형사처벌도 받고, 또과징금도 내게 되는데, 지나치게 과중한 것은 아닌가.

*일반적으로 형사처벌 및 과징금 등 공법적 제재는 발각을 전제로 이루어지기때문에 실효성에 한계가 있다. 이러한 이유로 금번 대책에서는 공법적 제재와 병행해서 명의신탁의 사법적 효력을 무효화한 것이다. 또한 형사처벌 외에과징금을 병과토록 한 것은 형사처별의 공소시효기간이 짧기 때문에 공소시효기간이 지난 후에도 불이익을 부과하기 위한 것이다.

-교회.동창회 등 권리능력이 없어 명의신탁이 부득이한 단체들은 어떻게 하나.*현행 부동산등기법(제30조)상 비법인 사단이나 재단 소유의 부동산은 대표자나 관리인이 사단 또는 재단 명의로 등기를 신청할 수 있도록 규정돼 있으므로 교회.동창회 등도 단체 명의의 등기가 가능하다. 조합의 경우는 조합원 전체 명의나 대표자 명의로 등기하는 방안을 관계기관과 협의해서 추진할 계획이다.

-신탁자와 수탁자가 밀착돼 있어 발각되지 않을 경우는.

*명의신탁자는 자기명의로 권리를 회복하기 어렵고 발각되면 무거운 처벌을받아야 하는 위험성이 있어 결국 매각처분할 수밖에 없을 것이고, 이 경우에는 양도소득세가 발생하기 때문에 지금처럼 세금없는 권리변동은 거의 불가능하게 된다는 점에서 실명제의 취지는 달성될 수 있다.

-이번 발표로 부동산시장에 미칠 영향은.

*이번 대책은 부동산 명의신탁을 금지하거나 실명화시켜 부동산거래를 정상화하는 데 취지가 있으므로 은닉적 투기적 수요가 크게 감소할 뿐만 아니라 실명화가 주로 매각처분을 통해 이루어져 매물이 늘어날 것으로 보인다.