아파트입주전 부도나면...

광주 덕산그룹의 부도여파로 덕산계열 주택건설회사 아파트를 분양받은 입주예정자들의 소유권확보를 위한 소동이 빚어지고 있다.만약 건립공사중인 아파트회사가 입주전 부도 또는 도산하면 피해보상은 어떤 절차를 거쳐 어느 정도나 받을수있을까.

현행 주택건설촉진법상 아파트등 공동주택을 분양하는 주택업체는 분양승인신청시 허가권자인 시,군,구청에 주택사업공제조합의 착공보증서와 타주택업체의 준공이행보증서를 제출해야한다.

공제조합의 착공보증서는 다른 1개업체의 연대보증을 받아 통상 전체분양금의 20%인 계약금범위내에서 유사시 책임을 지는 조건으로 발급된다.자동차보험에 비유하면 최소한의 보장만을 해주는 책임보험과 같은 성격.준공이행보증서는 유사시 보증을 선 업체가 준공때까지 나머지 공사를 맡아하겠다는 책임각서.또 아파트건립용 대지는 법적으로 근저당등을 할수없도록돼있다.다만 건설자금조달을 위해 시공회사가 은행에 담보제공을 했을 때나토지사용승낙서만 받고 소유권을 완전히 확보못했을 때는 분양금액의 1백%에달하는 공제조합의 보증서를 제출해야한다.이때도 타업체의 준공이행보증서제출은 필수적.

준공이행보증은 건설교통부지정 대형업체는 지정업체 1개사 또는 중소형 등록업체2개사,등록업체는 등록업체 2개사의 보증을 받아야한다.따라서 형식논리적으로는 이같은 보증제도때문에 입주예정자들은 시공업체가 부도나더라도 별다른 피해를 입지않는다.그러나 이같은 제도와 엄청난 괴리가 있는 것이 엄연한 현실.

일단 부도가 나면 입주자대표와 시공업체,행정당국등의 협의가 이뤄질때까지공사가 중단될수밖에 없다.이때는 입주자대표기관이 자체시공을 하거나 제3의 시공업체를 선정할 수있다.이같은 과정이 여의치않으면 보증업체가 준공때까지 공사를 해야한다. 준공이 늦어지는 것은 당연한 결과.또 영세업체의 경우 경기침체로 한 업체가 부도나면 보증선 업체라고 경영상태가 좋을리는 만무.연쇄부도사태가 나면 최소한의 책임마저 떠맡을 주체가없어지게된다.이때는 입주예정자들에게 최우선적으로 확보되는 아파트건립부지와 기성실적만이 남게된다.입주예정자들이 자체적으로 준공때까지 공사를진행시키는 수밖에 없다.

그러나 이때 설상가상으로 일부중소업체에서는 분양직후 불법으로 부지를 근저당하는 경우도 없지않아 입주예정자들에게는 시공현장만 남게되는 케이스도 있다.

이에따라 주택업체가 일단 분양을 마치면 등기부상에 부지의 매매,저당등이제한되는 제도적 보완장치의 마련이 요구되고있다. 또 현재 20%인 공제조합착공보증의 한도도 상향조정해야한다는 주장이 제기되고있다.어쨌거나 일단 부도가 나면 현행 선분양제도때문에 입주자들은 엄청난 피해를 입을 수밖에 없다.따라서 부도에 따른 시민피해를 막기위해서는 준공후분양등이 도입돼야하나 정부당국은 주택건설촉진등 현실여건상 97년이후에나도입을 검토하겠다는 입장. 따라서 시민들은 자신이 선택한 업체가 사고나지않기만을 기대하는 수밖에 없는 실정이다.