부동산 실명제후 소유권.세금 어떻게 되나

"등기명의 신탁 수탁자에로의 등기 '無效'"

7월1일 부동산실명제를 앞두고 부동산 실명전환시 세금문제가 관심사로 떠오르고 있다. 명의신탁과 관련된 소유권, 세금문제가 어떻게 되는지 알아본다.

▨소유권

매도인이 명의신탁 사실을 아는 경우인 등기명의신탁 은 참고도 1과같이 A-C로의 등기이전은무효가 되고 소유권은 원소유자인 A에게 귀속되며 B는 A로부터 협조를 얻어 자기명의로 실명등기 할 수 있다.

만약 C가 배신해 부동산을 임의처분하는 경우 D와의 계약은 유효하며 B는 D에 대해 소유권을주장할 수 없다. B는 C에게 부당이득금 반환을 청구할 수 있으나 C는 종전과 달리 횡령 또는 배임죄로 처벌받지 아니한다.

다음달 1일 이후 명의신탁사실이 발견되는 경우 명의신탁자 B에게는 기준시가의 30%에 해당하는과징금이 부과되며 과징금을 받고도 자기명의로 등기하지 않으면 10~20%의 이행강제금이 추가된다.

매도인이 명의신탁 사실을 모르는 계약명의 신탁 은 참고도2처럼 A-C로의 등기이전은 유효하며B는 C에게 명의신탁 약정을 이유로 소유권 이전청구를 할 수 없고 부당이득 반환청구만 가능하다.

만약 C가 배신해 D에게 부동산을 임의처분하는 경우 계약자체는 유효하다. 다만 C의 경우 명의신탁에 따른 증여세가 부과될 수 있다.

명의신탁 사실이 발견되는 경우 명의신탁자 B에게는 기준시가의 30%에 해당하는 과징금이 부과되나 등기명의신탁과 달리 이행강제금은 없다.

▨세　금

세금부분은 실명전환의 경우 유상양도에 해당하지 않기 때문에 양도소득세는 안물어도 된다. 이때 명의신탁이라는 사실을 정확히 입증할 수 있어야 한다. 그러나 실명전환해 1가구2주택에 해당되면 양도세를 내야 한다. 다만 실명등기한 부동산이 1건이고 가액이 5천만원 이하인 경우는 없다.

증여세의 경우 실명전환한 명의신탁 사실을 전제로 하기 때문에 과거 명의신탁에 따른 부과문제가 발생할 수 있다. 특히 94년1월1일이후 명의신탁한 부동산에 대해서는 관련 법규 개정으로 증여세 추징가능성이 매우 높다. 다만 명의신탁일이 90년6월30일 이전인 경우 부과권이 소멸돼 증여세 과세문제는 없다.

취득세 등록세는 실명전환에 따라 반드시 납부해야 하는 세금이다. 또 실명등기한 부동산이 비업무용일 경우 취득세가 7. 5배 중과되지만 명의신탁해지일로부터 1년내 업무용으로 사용하면 상관없다.

잔금지급일로부터 60일이내 등기하지 않을 경우 5배가 중과되는 등록세는 90년 이전에 잔금을 지급하고 명의신탁한 경우 부과권이 소멸돼 문제되지 않는다.

토지초과이득세는 실명전환으로 인해 실제 소유자가 90년1월1일~92년 12월31일 사이에 토초세 과세대상인 유휴토지등을 보유한 사실이 확인되는 경우 토초세를 부담해야 한다. 다만 93년부터 법자체의 위헌시비로 부과되지 않고 있기 때문에 국세청의 과세여부가 주목되는 세금이다.최삼태세무사는 실명전환을 포기한채 처분하는 경우 발각되면 미등기전매로 양도세가 75% 중과되는 만큼 실명전환은 반드시 필요하며 세금문제에 대해서는 사전에 전문가들과 상의하는 것이좋다 고 말했다.

〈崔正岩기자〉