적은 돈으로 큰 돈 굴린다

주택임대사업이 IMF시대 부동산 재테크 수단으로 관심을 끌고 있다.

주택임대사업은 부동산 경기 침체로 주택 공급물량이 크게 줄고 있는데다 주택가격마저 폭락세를보이고 있어 어느때보다 소액투자로 안정적인 수익이 보장되기 때문.

정부가 5가구 이상으로 돼 있는 주택임대사업자 등록기준을 2가구 이상으로 완화하는 방안을 추진중인데다 부동산 경기 부양과 무주택자 대책 방안으로 더욱 활성화시킬 방침이어서 부동산 투자의 가장 대중적인 수단으로 떠오를 것으로 보인다.

등록세, 취득세, 양도소득세 감면 등 각종 세제혜택이 주어지는데다 고정적인 임대수익을 거둘 수있다.

퇴임이나 명퇴를 앞둔 직장인 등이 2억원미만의 소자본으로 시작할 수 있으며 전세금을 받을 수있기 때문에 금융재테크와는 달리 투자금액을 재투자할 수 있는 매력이 있다.

부동산가격이 바닥세를 보이고 있는 지금이 투자적기이다.

몇년후 부동산가격이 폭등할 가능성이 커 상당한 투자수익을 낼 수 있기 때문.주택임대사업은 아파트, 단독주택 등 5가구 이상을 가진 주택소유자가 무주택자를 대상으로 임대업을 하는 것으로 임대사업자 등록을 해야한다.

거주지 시·군·구에 임대사업자 신청을 하고 임대사업자 등록증을 받은뒤 임대개시 10일전까지임대조건을 신고해야 한다.

신고내용은 계약기간, 보증금, 임대료 등이며 주택을 임대할 때는 반드시 표준임대차계약서를 사용해야 한다.

소유권 이전등기 전이라도 분양 또는 매매계약서만으로 사업자등록이 가능하다. 세무서에도 임대개시 20일전에 사업자 등록을 해야 세금감면 혜택을 받을 수 있으며 임대개시 3개월이내에 세무서에 임대조건을 신고해야 한다.

5가구(전용면적 18평이하 공동주택)를 동시에 계약 또는 취득한 후 2개월이내에 사업자등록을 해야 등록세와 취득세를 감면받는다.

임대주택을 5년이내에 임대외의 용도로 사용하면 면제된 등록세와 취득세를 추징당한다.전체건물을 하나의 주택으로 보는 다가구주택으로는 사업을 하지 못한다.

또 임대료를 보증금으로 받지 않고 월세와 병행하거나 전부 월세로 받으면 월세에 해당하는 소득세를 내야한다.

입지선정이 관건. 지하철 역세권, 공단지역, 대학교 주변, 업무단지 인근 등 임대수요층이 많은 곳이 좋다.

또 전세가격이 최소한 주택가격의 50%이상이어야 초기자금부담이 적어 사업성이 있다.대단위 아파트단지내 미분양아파트도 투자포인트.

부대시설이 많고 한 단지내에 있어 관리가 쉽다.

계약금및 중도금 납부조건이 완화된 주공아파트도 눈여겨 볼만하다.

〈李鍾圭기자〉