기획특집-미분양아파트 이렇게 골라라

내 집 마련은 대다수 서민들의 소망이다. 그러나 좋은 집을 고르기 위해 고려해야 할 사항은 한두 가지가 아니다.

주택업체마다 할인 등 다양한 판촉전략을 펴고 있는 미분양 아파트 구입도 상대적으로 싼 값에 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 한 방법. 하지만 꼼꼼히 따져봐야 '보석'을 건질 수 있다. 미분양 아파트는 미분양으로 남을 만한 문제점을 안고 있는 경우가 많기 때문이다. 미분양 아파트를 구입할 때 고려해야 할 사항들을 알아보자.

▨1천 가구 이상의 대단지가 좋다=단지 규모가 500가구 이하면 각종 생활편의시설이 잘 갖춰져 있기 힘들다. 또 대단지는 전세도 잘 나가는 편이어서 환금성도 높다.

▨자기 생활권에 맞춰라=간과해서는 안되는 조건이다. 싼 것만 찾다 직장이나 자녀들의 학교에서 너무 멀리 떨어진 곳에 구하면 후회하기 쉽다.

▨금융비용을 계산하라=미분양 아파트는 곧바로 입주할 수 있는 것부터 3년 후 들어가는 것까지 다양하다. 입주까지 기간이 짧을수록 금융비용을 줄일 수 있다. ▨관리비가 싼 아파트를 골라라=매월 부과되는 관리비도 부담이 아닐 수 없다. 지역난방이나 도시가스 방식이 관리비 부담이 적다. 무인 경비시스템도 관리비 절감요인이다.

▨발전가능성이 있는 지역을 선택하라=지하철 역세권이나 향후 도로가 개설되는 등 지역경제가 활성화할 지역이 좋다. 현재의 가격에 매달리다 보면 미래의 가치를 놓칠 수 있다.

▨생각의 전환도 필요하다=일반적으로 1층·최상층은 500만~1천500만원 정도 로열층에 비해 싸다. 그러나 최근 조망권과 프라이버시 보장이 잘된다는 점에서 최상층 선호도가 높아지고 있고 1층에 전용 텃밭을 제공하는 곳도 많아 고려해봄직하다.

▨쾌적한 환경은 돈으로 살 수 없다=교통은 나중에 좋아질 수 있지만 환경은 악화될 가능성이 더 높다. 깨끗한 공기, 충분한 녹지공간, 적은 소음은 아파트 가치를 높여준다.

〈李尙憲기자〉

---무시하면 낭패 볼 절세 포인트

정부가 지난해 부동산시장 부양을 위해 내놓은 신규주택 구입에 대한 양도세 및 취득·등록세 감면조치 시한이 6월말로 다가옴에 따라 감면혜택 기간의 연장 여부에 수요자들의 관심이 몰리고 있다.

부동산 관련 세금은 금액이 커 소홀히 하면 낭패를 보기 십상이어서 평소 관심을 가져두는게 좋다. 혼동하기 쉬운 내용과 절세 포인트를 알아본다.

지난해 5월22일 이후부터 이달말까지 미분양 아파트나 신규주택(전용면적 50평 이상 또는 시가 5억원 이하는 제외)을 사면 5년안에 되팔더라도 조세특례제한법 99조에 따라 양도소득세가 전액 면제된다. 무주택자는 물론 기존 주택보유자에게도 적용된다.

집을 살 때 내는 취득·등록세도 감면 또는 면제혜택을 받을 수 있다. 전용면적 18평(60㎡)초과 25.7평(85㎡) 이하는 25%, 12평(40㎡)초과 18평(60㎡)이하는 50%를 감면받고 12평(40㎡)이하는 면제혜택을 받을 수 있다. 분양가가 1억5천만원인 33평 아파트 경우 250만원 정도 절세된다. 양도소득세와 달리 기존주택 보유자는 제외된다.

하지만 수요자들은 이런 혜택이 분양공고일이 아니라 계약일을 기준으로 한다는 점을 염두에 둬야 한다. 따라서 6월30일 이전에 계약을 체결해야 한다.

올 연말까지 양도세 혜택이 주어지는 경우도 있다. 소득세법 시행령 155조17항에 따라 지난 1월부터 오는 12월31일까지 무주택자가 신축주택 1채를 매입한 뒤 1년 뒤 팔면 보유기간 비과세 요건이 1년으로 인정돼 비과세양도세를 면제받는다.

아파트 분양권은 부동산이 아닌 권리로 간주돼 세금면제 혜택이 없다. 따라서 이달 말 이전에 분양권을 매입하더라도 신축주택때처럼 양도세 및 취득·등록세 감면 혜택을 받을 수 없다. 따라서 분양권을 팔면 보유기간 2년 미만은 양도차익(기본공제 250만원 제외)의 40%, 2년 이상은 금액에 거래금액에 따라 20~40%까지 차등부과된다.

다만 분양권을 매입해 완공 후 자기 앞으로 등기하고 3년 이상 보유하면 세금이 나오지 않는다.

〈李尙憲기자〉