아파트 법원 경매 피해 사례·주의점

아파트를 시세보다 싸게 살 수 있다는 이야기를 듣고 경매에 참여하는 일반 투자자들이 많다. 특히 경매물건을 전문 알선하는 중개인들이 과당경쟁을 벌이면서 무작정 초보자들을 유혹하는 사례도 적지 않다.

그러나 올들어 경기 회복 분위기로 '알짜 물건'은 대부분 소진되고 남은 아파트는 '함정물건'일 가능성이 높다는 게 부동산 전문가들의 공통된 지적이다. 최근에는 낙찰가의 10%에 이르는 보증금을 내고도 권리파악에 실패해 이를 포기하는 경우도 있었다. 피해 사례와 주의점을 살펴본다.

▨싼 게 비지떡

김모씨는 작년 연말 대구 중구에 있는 감정가 6천만원인 24평형 아파트를 4천300여만원에 낙찰받았다. 최초 근저당(농협)이 92년 9월이었고 전세입자(4천만원) 심모씨의 확정일자가 96년 5월이어서 낙찰과 함께 등기부상 근저당이 모두 해제될 줄 았았다.

그러나 전세입자의 확정일자와 무관하게 심씨 입주일이 농협의 최초 근저당 이전이기 때문에 법적 권리를 인정하지 않을 수 없었다. 명도소송을 할 수도 있었지만 심씨의 이의제기가 있을 경우 1년 정도 시간이 걸려 결국 보증금 430여만원을 포기했다. 이 아파트는 지난 6월에도 유찰돼 2천여만원의 최저입찰가로 법원에 남아 있다.

▨직접 확인은 필수

박모씨는 최근 수성구 황금동에 감정가 8천200만원인 34평형 아파트가 실거래가격보다 1천500만원 정도 싸다는 경매중개인의 말을 믿고 8천900여만원에 낙찰받았다. 1천가구가 넘는 대단지인데다 중산층 이상이 거주한다고 했지만 다른 동과 달리 아파트가 동향이라는 것을 뒤늦게 알았다. 남향인 같은 평형은 1억원 넘게 호가했지만 낙찰된 아파트는 실거래 가격이 9천만원에 불과했다. 소개비만 포함해도 거래가격을 넘는 액수였고 기타 비용을 포함하면 1천만원 가까이 손해를 봤다. 학군과 위치를 믿고 무턱댄 경매에 나선 결과였다.

▨감정가의 70%를 넘으면 일단 유보

초보자들이 경매에 참여하면 예상치 못한 '복병'을 만난다. 감정가보다 싸다고 해서 무조건 이익을 본다는 생각은 투자 실패로 이어진다. 전문가들은 아파트 경매에서 최초 감정가의 60~70%선이 적정 낙찰가라고 지적한다. 요즘같이 시세의 90% 선에서 낙찰가가 결정되면 경매 참여가 오히려 법적, 심적 고통을 안겨줄 수 있다실제로 매매가격이 9천만원 정도인 아파트를 8천만원에 낙찰받았다고 했을 때 등기비용이 매매보다 150만~200만원 더 드는 게 보통이다. 잔금납부도 보증금 10% 지불 이후 1개월 이내에 90%를 내야하므로 일반 매매보다 불리하다. 경매라는 점 때문에 집 상태가 좋지 않은 것을 감안하면 수리비도 만만치 않다. 낙찰까지만 신경을 쓰는 '브로커'는 통상 4%에 해당하는 알선료를 요구한다. 또 거주자가 안고 있는 전기, 전화, 가스, 수도, 관리 비용 등을 미납한 경우에는 부담이 더욱 늘어난다. 대항력 있는 세입자가 있을 경우에는 명도소송비 200만~400만원을 들여야 한다. 현거주자가 소유자인 경우가 가장 유리한 것도 이 때문이다.

▨사전지식이 필수

중개인을 소개받을 때부터 사전지식을 갖춰야 한다. 경매에 참여하기 위해 관련 서적을 통해 임차인 대항력, 확정일자, 우선변제효력, 순위별 효력 등을 충분히 알아야 한다. 중개인이 책임을 지겠다는 뜻을 밝혀도 투자자가 예비지식을 갖추지 않으면 실패할 가능성이 높다. 소개받은 중개인이 법적 권한을 가지고 있는지도 반드시 확인해야 할 일이다.

부동산 중개업계 한 관계자는 "초보자가 경매에 뛰어들어 낭패를 보는 사례가 점점 늘고 있다"며 "현장확인, 권리관계 등을 충분히 분석할 수 있는 급매물이 초보자들에겐 더 좋은 물건이 될 것"이라고 말했다.

全桂完기자