우방 입주민들 어떻게 되나

(주)우방의 법정관리 신청으로 아파트를 분양받은 계약자들은 주택보증 문제, 소유권 이전, 중도금 추가납부 여부 등으로 적지않은 고통을 받을 것으로 예상된다. 우방 아파트 계약자들은 입주 지연에 따른 경제적 손실과 정신적 피해를 받을 수밖에 없다.

법정관리가 진행되는 과정에서 아파트 계약자들이 대표기구를 만들어 어떻게 대응하느냐에 따라 권리 행사, 피해 구제 등에 유리한 위치를 점할 수 있다.

아파트 공사 현장별 보증 내용, 중도금 납부문제, 계약자 대처방안 등을 정리한다.

▶시공 보증 현장

부도 직전까지 공사가 진행됐던 전국 20개 아파트 현장 1만1천800여가구는 정부 투자 회사인 대한주택보증(주)의 시공 보증을 받을 수 있다. 대구경북에는 대구 파크빌, 드림시티, 정화팔레스, 메트로팔레스, 포항신천지 등 7천97가구가 여기에 해당한다. 이들 현장은 대한주택보증의 시공보증에 따라 전체 공사대금 80%(계약금.중도금)를 보증받을 수 있지만 입주 지연은 불가피하다. 입주 지연에 따른 계약자들의 재산 손실 책임은 우방에 있고 대한주택보증의 책임이 아니기 때문에 입주가 늦어지더라도 지체보상금을 사실상 받을 길이 없다. 대한주택보증은 사용검사일(준공)까지 시공을 보증하거나 보증채무액을 환급할 수 있다.

대한주택보증은 현장의 공정률, 분양금 납부율 등을 종합적으로 고려해 공사진행 여부를 순차적으로 결정할 것으로 전망된다.

청구, 보성 등 IMF 직후 부도를 맞았던 건설업체의 선례를 보면 이런 현장은 보증기관, 계약자, 시공 업체 3자가 공동으로 통장을 관리하며 공사를 진행시키는 '직불현장'이 될 가능성이 높다. 시공보증이 전체 공사금액의 80%까지 된다고 하더라도 직불현장이 되면 시공회사가 마진율을 최소화하기 때문에 특별한 경우를 제외하면 계약자들의 추가 공사비 부담은 없을 것으로 보인다.

다만 아파트 계약자들이 분양금을 선납 할인받은 경우 대한주택보증은 선납분을 보증할 수 없다고 밝혀 계약자와 대한주택보증 사이에 적지 않은 논란을 예고하고 있다.

▶미보증 현장

우방 아파트 현장 중 대한주택보증의 보증을 받지 못하는 곳은 주상복합건물인 대구시 수성구 옛 코오롱 부지 수성팔레스(188가구) 1개 현장이다. 수성팔레스에는 계약자들이 100억원의 계약금 및 중도금을 납부한 상태지만 공사진행 정도는 10% 미만으로 공정률이 중도금 납부율을 밑돌고 있다. 수성팔레스 계약자들은 이달 초 법원에 재산처분금지 가처분신청을 냈다. 선순위 압류채권이 없을 경우 계약자들은 부지와 일부 공정에 대한 권리를 행사할 수 있다.

아파트 계약자들이 직불현장으로 공사에 직접 참여해 중도금을 납부하는 방식이 바람직할 것이라는 분석이 지배적이다.

▶소유권 미이전 현장

아파트에 입주했지만 소유권 이전이 되지 않아 재산권 행사를 할 수 없는 현장이 대구경북에 5곳 3천가구가 있다. 대구 송현하이츠, 서재우방타운, 경주 명사마을, 구미 신천지, 포항 하이츠 등이 여기에 해당한다. 우방이 사업 부지를 금융기관 담보로 제공하는 바람에 입주자들은 소유권 등기를 하지 못하고 아파트 매매, 전 세도 놓을 수 없는 상태다. 우방이 소유권 이전에 필요한 담보해지 금액은 860여억원에 이른다.

이들 현장의 문제는 대한주택보증의 보증 범위가 어디까지 미칠 것인가이다. 대한주택보증의 보증 규정을 보면 시공 보증의 경우 사용검사일(준공)까지 책임을 지는 것으로 돼 있다. 이들 현장은 가사용검사를 받은 상태에서 입주를 시작했기 때문에 대한주택보증에 보증책임이 있다는 주장이 나온다. 가사용검사는 사용검사인 준공 이전 시점이라는 설명이다.

반면 대한주택보증은 보증이 잔금납부를 제외한 중도금까지만 해당되므로 잔금 전액을 받은 우방이 소 유권 이전을 해주지 않은 책임이 있다는 논리를 펴고 있다. 우방이 땅을 잡혀 돈을 빌려쓰고 잔금까지 받은 마당 에 대한주택보증이 소유권 이전 책임을 져야한다는 것은 앞뒤가 맞지 않다는 것. 등기 미이전 현장에 대한 대한 주택보증의 보증책임은 중도금까지 보장된다는 규정과 사용검사일까지라는 규정 사이의 법리 해석 문제가 매듭된 뒤 가닥이 잡힐 것으로 보인다.

▶중도금 납부여부

우방이 법정관리를 신청해 채권 채무가 동결되는 법원의 재산권 보전 결정을 받기까지 14일 정도가 걸린다. 현재 분위기로 재산권 보전 결정이 나고 보전 결정 이후 1~2개월 사이 법정관리 개시 결정이 내려질 것으로 보인다.

입주 지연에 따른 지체보상금을 사실상 받을 수 없는 상태에서 중도금을 연체하면 최종 입주시 입주자들 끼리 중도금 납부에 대한 형평성 문제가 제기돼 연체자는 연체금을 납부할 수밖에 없다. 청구 부도 이후 직불현장 에서도 이런 문제가 생겨 연체자가 결국 입주 직전 높은 이자의 연체료를 내는 경우가 많았다.

일단 법정관리 개시 결정 이전까지 중도금을 연체하더라도 법원이 개시 결정을 내리면 정상적으로 중도금을 내는 것이 좋다. 개시 결정 이전까지 중도금을 연체하는 것은 만에 하나 우방이 파산으로 이어질 수 있다는 우려때문이다. 개시 결정 시점에도 법정관리인의 향후 사업 계획과 납부 규정을 추가 확인해야 한다. 납부가 대원칙이지만 납부 규정을 사전에 알아두라는 설명. 중도금 납부는 공사 진척에 도움이 될 뿐 아니라 연체료 추가 부담 문제도 해소할 수 있다.

▶계약자 대처 요령

보증현장, 미보증현장, 등기 미이전현장할 것 없이 우방 아파트 계약자들은 신속하게 계약자 대표기구를 구성해야 한다. 이미 계약자 대표기구가 구성된 현장은 법정관리신청 이후에 벌어질 여러가지 일들에 촉각을 곤두세우고 효과적인 대처방안을 마련해야 한다.

대표기구는 우선 분양금 납부율과 공사 진척률이 어느 정도인지 정확한 자료를 확보해 향후 계약자들의 공 동 대응 방안을 마련해야 한다. 수렴된 계약자 의견을 법원, 보증기관, 우방측에 알리고 가능한한 빨리 직불현장으 로 전환하려는 노력이 있어야 한다.

또 하나 확인할 것은 아파트 공사현장이 금융기관이나 채권자들에게 압류를 당했는지 여부다. 지금 건설업체가 아파트 분양 사업을 승인받기 위해서는 사업 승인 시점에 부지에 대한 담보가 없어야 한다. 그런데도 건설업체가 사업 승인 이후 금융권에 담보를 제공했다면 불법 소지가 있다. 이런 내용도 변호사를 통해 계약자들의 법적 권한과 재산권 확보를 위한 대응 방안이 있어야 한다.

이미 우방 부도가 확인된 시점에 계약자들은 심리적 충격에서 속히 벗어나 현실을 인정하고 냉정하게 대처하려는 노력이 절실하다.

全桂完기자 jkw68@imaeil.com