경매 시장동향·투자요령

불안한 주가, 낮은 금리 등으로 소액 투자자들이 마땅한 투자 대상을 찾지 못하고 있다.

여윳돈이 있다면 경매를 통한 부동산 투자는 어떨까. 부동산 경기가 바닥권인 만큼 경매로 싼 값에 부동산을 구입해 임대사업을 하거나 개발을 한다면 장기적 관점에서 다소 안정적인 투자 수익을 얻을 수 있을 것이다.

특히 오는 3~5월 중 지난해 하반기 경기침체기에 발생한 경매물건이 대거 쏟아질 전망이어서 투자하기 좋은 기회라는 게 전문가들의 귀뜸.

경매 시장의 동향과 유형별 투자요령, 경매에 참여할 때 주의할 사항 등을 소개한다.

▨임대용 소형물건에 투자하라

소형연립, 다가구주택, 소형아파트, 중소형 상가주택 등을 낙찰받아 임대사업을 하는 사람이 늘고 있다. 최근 대구지법 경매법정에서 응찰자가 5인 이상인 물건의 70~80%가 이같은 용도의 소형 물건이다.

시중금리가 연 5% 안팎에 불과한 상태이지만 임대사업의 수익은 연 15~20%에 이를 수 있기 때문이다. 게다가 요즘은 전세선호 현상이 두드러져 임대사업이 더욱 인기를 얻고 있다.

소형부동산 2가구 이상을 임대사업 목적으로 취득할 때 매매대금의 6~7%에 이르는 취득·등록세 등을 면제받고 보유 때 세제혜택도 있다.

지하철 역세권, 대학가, 대규모 공단지대 등 유동인구가 많은 곳의 물건에 관심을 갖자.

▨고수익을 원한다면 근린상가를

안전성보다 고수익을 원한다면 아파트나 주택보다 근린상가를 권할만 하다.

하나로법무법인 경매팀의 자료에 따르면 대구지법 경매법정에서 낙찰된 근린상가의 평균낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 65%로 비교적 높게 나타나나 요지의 상가를 제외하면 유찰회수가 평균 3회 이상이고 낙찰가도 50% 이하로 떨어지는 경우가 많다.

경기가 바닥을 맴도는 상황에서 상대적으로 환금성이 떨어지는 근린상가를 투자하는데 대한 불안감이 가시지 않고 있기 때문이다. 상가가 상대적으로 저평가돼 있는 만큼 지금 상가에 투자를 해 두면 장기적으로 시세차익까지 올릴 수 있을 것이다.

근린상가는 대지가 50평 이상, 최소 6m 이상의 도로에 접하며 정사각형을 모양을 갖춘 물건이 좋다.

상권을 분석하기 위해 현장을 방문해 배후지 주민의 소득, 인구밀도, 소비 수준 등을 예측해 보자. 또 유동인구를 직접 조사하는 것이 좋고 대형상가의 경우 하루 6천명 정도는 돼야 한다.

근린상가는 임차인이 많기 때문에 명도에 소요될 기간, 비용 등을 미리 계산해 봐야 하며 개·보수에 상당한 비용이 들 수 있다는 점을 감안해야 한다.

▨공장도 노려볼 만

최근 성서, 서대구 등 대규모 공단 내 공장에 입찰 경쟁률과 낙찰가율이 높아지고 있다. 공장에 입찰하는 사람은 실수요자가 대부분이나 임대사업을 목적으로 투자하는 경우도 늘고 있다.

대구지법 경매법정에서 낙찰된 물건의 평균낙찰가율은 68% 수준.

공장 입찰에 참여할 때는 체납된 각종 공과금이 많아 낙찰자에게 떠넘겨 질 가능성이 높고 무허가 건물을 지어 사용하는 경우도 있어 주의가 필요하다.

공장에 설치된 기계·기구는 입찰에서 제외되는 사례가 많고 입찰에 포함돼 있어도 훼손되거나 심지어 없어지는 일이 있어 미리 공장을 방문해 보존상태를 확인해야 한다.

또 공장부지 중 일부가 도시계획도로에 저촉되지 않는지 도시계획 확인원을 발급받아 볼 필요가 있다.

▨장기적 투자를 위해선 농지를

경매로 나온 농지의 수요층은 농민 등 실수요자와 함께 전용을 통해 축사, 공장, 식당 등을 운영하려는 사람 등이다.

또 앞으로 전원주택이나 주말농장으로 꾸미기 위해 미리 농지를 구입하는 사례도 많다.

대구지법 경매법정에서 낙찰된 농지의 평균낙찰가율은 73%로 상당히 높다. 지역별로는 경산이 97%, 청도 79%, 칠곡·성주 74% 순으로 나타났다.

대구에서 가까운 위치의 농지는 최초감정가의 2배 이상에 낙찰되는 사례가 잦다. 이런 현상은 감정이 시세를 정확히 반영하지 못하고 있기 때문이다.

따라서 농지를 경매로 취득할려면 우선 시세를 정확히 파악하는 것이 중요하다. 처음 농지를 낙찰받으려면 최소 1천㎡ 이상이 적절하다. 농지는 지적도와 다른 경우가 많아 미리 지적도, 토지대장, 농지원부 등을 확인한 뒤 주변의 하천, 임야, 규모가 큰 논 등을 기준으로 삼아 경계를 확인해야 한다.

또 전주나 송전탑 등이 적법하게 설치돼 있는지 여부도 꼼꼼히 살펴보자.

▨경매시장에서 유의할 점

경매전문가들은 '최초감정가에 연연하지 말고 시세에 주목하라'고 조언한다. 감정가를 너무 의식하다 보면 좋은 물건을 놓치기 십상이라는 것.

일반인의 경우 법률법인 등에 입찰을 의뢰하는 경우가 많다. 통상적인 대행 경비는 감정가액의 2% 수준이나 서비스와 신뢰도는 천차만별. 2~3군데 정도를 방문해 설명을 들어보면 믿고 맡길 곳을 찾는데 도움이 될 것이다.

대행 비용이 싸다고 무턱대고 일을 맡기는 것은 금물. 일부에서는 대행 수수료를 싸게 받는 대신 명도 등 다른 비용을 실제보다 높게 책정, 부당 이득을 취해 의뢰인들이 피해를 입는 경우도 있다.

도움말=하나로법무법인(www.dghanalaw.com) 경매팀(053)744-3200.

김교영기자 kimky@imaeil.com