전세구하기...법률관계 신중히

결혼시즌이 돌아왔다. 결혼을 준비하는 과정에서 가장 중요한 일 중 하나가 살집을 구하는 일. 그렇지만 최근 부동산 시장의 왜곡으로 전셋집 구하기가 쉽지 않은 것이 현실이다. 그렇다고 아무 곳이나 덜컥 계약을 했다가는 낭패를 당하기 쉽다. 살집을 구하기 위해서는 자금 형편에서부터 법률 관계, 교통, 생활편의시설, 위치와 방향, 거주비용 등 고려해야 할 점이 하나 둘이 아니다.

이 가운데 가장 중요한 것이 법률관계다. 살다가 집이 마음에 들지 않으면 약간의 비용을 감수하면 옮길 수 있다. 그러나 권리 분석을 소홀히 하면 전세금을 통째로 날릴 수도 있다. 전세 구하기가 쉽지 않다고 해서 확인할 것을 소홀히 하면 대가를 톡톡히 치를 수 있는 것.

전세 계약 이전에 반드시 등기부 등본을 떼어 보아야 한다. 소유권자에서부터 근저당권, 압류, 가압류, 가등기, 가처분 등이 설정돼 있는지의 여부를 철저히 살펴야 한다. 만약 이 같은 기재 내용이 있다면 경우에 따라 전세보증금을 한 푼도 돌려 받을 수 없다는 사실을 알아야 한다.

근저당권이 설정된 경우 주택가격에서 선순위 근저당권 설정액을 뺀 금액이 전세금을 넘어서면 괜찮으리라고 생각하는 것은 금물이다. 최근 금융기관들이 주택담보 대출 비율을 80~100% 가까이까지 올린 경우가 많아 주택가의 거품이 빠질 경우 전세 보증금을 보전 받는 일이 쉽지 않을 수 있다. 전문가들은 근저당권설정액과 전세금을 합해 주택가격의 70%를 넘어서면 포기하는 것이 좋다고 말한다.

가등기나 가처분이 설정된 집은 더욱 피해야 한다. 이런 집에 전세를 들면 확정일자를 받아도 아무 소용이 없는 경우가 있다. 가등기는 소유권이 불분명한 상태를 뜻한다. 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있고 기존 소유주의 권리는 사라질 수 있다는 점을 명심해야 한다.

가처분은 소유권 분쟁을 벌이고 있는 경우다. 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시로 맡겨둔 상태라고 보면 된다. 결국 법적 다툼에서 가처분 등기를 한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 돼 강제 퇴거당하고 전세금도 돌려 받지 못할 수 있다.

아파트 물량이 달리면서 다가구 주택으로 눈길을 돌리는 경우도 많다. 이 경우도 몇 가구가 세들어 살고 있고 자신의 전세보증금이 안전할 것인지에 대해 반드시 확인해 볼 필요가 있다. 물론 확인에는 여러 어려움이 따르지만 위험을 줄이기 위해서는 필수적이다.

이 경우 선순위 세입자들에게 보증금을 변제하고도 전세 보증금을 확보할 수 있는지의 여부를 계산해 봐야 한다. 등기부 등본 상 담보권이 설정되어 있지 않다 하더라도 소액 임차인이나 확정일자를 받은 임차인이 많으면 경매 등 유사시 불이익을 당할 우려가 있다.

법률관계를 확인한 후 살집을 계약했으면 전세권 설정이나 확정일자를 통해 유사시 자신의 권리를 확고히 해둘 필요가 있다.

정창룡기자 jcy@imaeil.com