주택가격논쟁 거품론-저평가

'거품인가, 저평가인가' 주택가격 동향을 두고 건설업계의 의견이 엇갈리는 가운데 증권가에서 주택가격 논쟁이 벌어지고 있다. 삼성증권과 미래에셋증권의 분석가들이 주택가격 전망에 대해 상반된 의견을 내놓으면서 촉발됐다.

미래에셋증권 박만순 리서치담당 이사는 2일 '시황을 뛰어 넘는 투자가들의 항복국면'이라는 제목의 보고서에서 '주택가격은 지금이 정점'이라고 주장했다. 박이사는 '내년 하반기부터 공급이 정상화되고 가수요가 차단되면 값이 떨어질 것'이라는 입장을 밝혔다.

박 이사는 외환위기 이전에 비해 97년 외환위기 이후 2000년 상반기까지의 주택공급은 절반 수준이었지만 내년 하반기부터 외환위기 이전 수준으로 공급이 이뤄진다고 말했다.

수요면에서 개인의 주택담보 대출한도가 80% 수준까지 높아지면서 가수요를 촉발했지만 최근 60%까지 낮아졌고 여기에 입법예고된 금융권의 주택담보대출 총액 한도제가 시행되면 대출금 자체가 크게 줄어 가수요가 원천적으로 감소할 것이라고 내다봤다.

또 입법이 시도되고 있는 양도소득세 면제의 전면 폐지는 양도자와 양수자 사이의 담합의 고리를 끊어 실거래가로 과세 당국에 신고하는 효과를 줄 것이며 이는 양도세 인상분을 매매가격과 전세가격에 고르게 나눠 전가할 수 있다는 기존의 관행을 없애 주택가격 상승을 억제하는 효과가 있을 것이라고 분석했다.

반면 삼성증권의 신동석 연구위원은 지난달 30일 보고서에서 '국내 주택가격은 여전히 저평가 상태로 당분간 부동산 열기가 식을 가능성이 낮다'는 주장을 폈다.

신연구위원은 1986년 이후 최근까지 아파트 실질가격(소비자물가기준 할인) 상승률이 10%로 1991년 정점 대비로 70%에 불과하다며 가처분소득 대비 아파트가격도 86년과 비교해 45% 수준에 그치고 있다는 주장이다.또 장기적 금리하락기조와 전세·매매가격 상승을 감안하면 현재의 주택시장은 저평가 상태라고 설명했다.

신위원은 가처분소득 대비 금융부채 비율이 미국수준을 웃돌면서 가계의 부채 상환능력에 대한 우려가 커지고 있지만 비금융자산을 포함한 총가계자산대비 금융부채는 20% 정도에 불과하고 금융자산 대비 금융부채 비율도 아직 절반수준에 머물러 있다고 지적했다. 이에 따라 정부의 가계대출 억제 조치에도 불구, 가계부문의 전반적 부실화와 이에 따른 주택가격 폭락 가능성은 적다고 말했다.

또 △실제 주택수요를 유발하는 35세 이상 인구의 연평균 증가수가 과거 1990년 이전 20년간 평균과 비교해 2배 이상으로 높고 △1인 가구증가 등에 힘입어 가구수 증가율이 인구증가율(0.8%) 보다 높은 2% 대에서 유지되고 있으며 △실제 주택보급률이 77%에 불과하기 때문에 주택공급이 크게 늘지 않는한 가격 상승은 지속될 것으로 전망했다.

정창룡기자