분양가 어떻게 정하나

요 몇년새 소비자들은 "아파트 분양가격이 올라도 너무 오른다"는 얘기를 한다.

몇년전까지만해도 신규 분양가격이 기존 아파트값 수준에 머물렀으나 지난 2001년부터는 아파트 분양가격이 기존 아파트값을 크게 웃돌고 있는 것과 무관치 않다.

그러면 주택건설회사들은 아파트 분양가격을 어떤 방법으로 산정할까? 건설사들은 대체적으로 인근 아파트 시세를 분양가격 산정의 기준으로 삼고 있다.

건설사는 분양가를 정할 때 사업지 인근에서 가장 비싼 아파트 값에다 5%를 더 붙이는 방식을 택하는가 하면 최고가격 아파트 2곳의 시세를 산술평균해 분양가격을 정하기도 한다.

또 모 업체는 분양가격을 정하면서 인근 최고가격의 아파트값에다 '예상 상승률'이란 개념을 적용했다.

예상 상승률은 기존 아파트값으로 분양했을 때 웃돈이 얼마나 붙을 지 추정한 비율이다.

분양가격 산정의 원칙은 사업비(90%)를 정하고 적정(10% 내외) 개발이익을 붙이는 것이다.

사업비는 다시 종전자산(20~30%), 건축비(50~60%), 사업추진비(10% 내외) 등으로 세분된다.

종전자산은 나대지에 지을 땐 땅값이지만 오래된 아파트를 재건축할 땐 건물비(소유권이전 비용과 진입도로개설비 포함)도 포함된다.

건축비는 집을 지을 때 드는 순수 비용이며 사업추진비는 각종 개발부담금, 설계비, 중도금 대출이자 비용, 견본주택 건립비 등 10여 가지에 이른다.

이런 총 사업비에 개발이익을 더한 것이 분양가격이다.

하지만 최근 업체들은 시세를 기준으로 분양가부터 정한다.

이 가격을 사업비와 개발이익으로 임의로 나눈다.

실제로 지역의 모 업체는 이같은 객관적인 산정방법 대신 분양률을 끌어올리면서 수익을 최대화 할 수 있는 지를 분양가격 결정의 잣대로 활용, 지난 2001년 주택경기활성화로 엄청난 수익을 올리면서 지역 주택가격 상승을 주도했다는 비판을 받기도 했다.

지역 건설업체에 몸을 담았던 한 인사는 "분양승인 때 사업비 세부항목을 허위 기재해 신청하는 게 일반적 행태"라고 털어놨다.

평당 분양가 1천만원을 땅값 500만원, 건축비 250만원, 기타 사업비 200만원, 개발이익 50만원 등으로 나누는 식이라는 것이다.

이 과정서 땅값과 건축비를 턱없이 부풀리는 일이 비일비재하다고 귀띔했다.

따라서 투자를 위해 청약을 하는 사람들이라면 분양가격을 잘 살펴봐야 한다.

분양가격과 시세를 비교해 웃돈이 붙을 지 여부를 따져봐야 낭패를 당하지 않게 되기 때문이다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com