아파트 재건축 주택시장 흔든다

아파트 재건축이 집값 상승의 주범 역할을 하면서 주택시장을 흔들고 있어 대책마련이 시급하다는 지적이다.

시민단체와 학계에서는 현행 재건축 관련 법체계와 재건축 아파트의 폭리구조 개선을 통해 재건축 시장을 바로잡아야 한다고 주장하고 있다.

투기로 인한 집값 상승 외에도 자원낭비, 교통난과 전세난 가중, 건축폐기물 대량 발생으로 인한 환경오염 등 무분별한 재건축 때문에 생기는 부작용이 한두가지가 아니다.

이같이 커다란 사회적 부담을 안겨주고 있는 무리한 재건축의 각종 문제점을 해결하기 위해선 재건축 안전진단권자인 지자체가 재건축 요건을 엄격히 지키는 한편 멀쩡해도 20년만 되면 재건축을 할 수 있는 의식부터 바꿔야 한다.

준공 연한보다는 구조적 안전성을 재건축 허용의 최종 판단 기준으로 삼아야 한다.

▨부작용, 실태=가장 큰 문제점은 새 아파트 공급원이어야 하는 재건축아파트가 재테크 수단으로 떠오르면서 멀쩡한 아파트가 뜯겨야 하는가 하면 전체 부동산가격을 올려놓고 있다는 것.

현재 대구시내에서 재건축 추진위가 구성돼 재건축 절차를 밟고 있는 아파트의 경우 평형대별로 가격이 올들어 몇개월새 1천만~2천만원이나 뛰어버렸다.

투기세력이 가세해 인근의 아파트까지 덩달아 끌어올리면서 전체 부동산시장을 불안케 하고 있다.

여기에 지자체까지 일부 주민들의 항의와 다음 선거 등을 의식해 주민들이 원하는대로 재건축사업 추진을 빠르게 진행시키면서 현행법상 재건축 요건이 안되는 20년미만의 아파트까지 재건축 행렬에 가세하고 있다.

이같은 무분별한 재건축은 투기로 인한 집값 상승 외에도 자원낭비, 교통난과 전세난 가중, 건축폐기물 대량 발생으로 인한 환경오염 등 여러가지 부작용을 초래하고 있다.

▨지자체도 문제=높은 분양가격으로 재건축조합을 부추기는 시공사나 무리하게 재건축을 추진하는 주민들도 문제지만 재건축 요건을 지키도록 주민을 지도, 설득해야할 구청이 '규제완화'에 앞장서는 것이 가장 먼저 시정돼야 할 문제로 지적되고 있다.

지자체가 일부 주민들의 항의와 다음 선거 등을 의식해 주민들이 원하는대로 재건축사업 추진을 빠르게 진행시키면서 아파트시장의 가격상승을 방치하는 꼴이 되고 있다는 것.

업계에서는 지자체가 안전진단만 원칙대로 한다면 재건축에 제동이 걸릴 수밖에 없다고 단정한다.

하지만 지자체들은 주민들의 입장에서 서서 재건축 성사를 위해 '고무줄 잣대(?)'를 들이대고 있다.

안전진단 허용 권한을 지자체의 원칙없는 재건축 안전진단 남발과 규제완화 정책이 재건축을 부추기고 있는 것이다.

실제로 한 구청 관계자는 "재건축 허용 여부 결정시 건물의 안전문제뿐만 아니라 재건축으로 인한 경제적 효용가치도 따져야 한다"면서 주민의 이해관계를 무시할 순 없다는 입장을 밝히고 있다.

▨대책=우선 부동산시장 불안정을 최소화하기 위해서는 일관된 원칙하의 재건축 허용 정책이 필요하다.

또 국가적인 낭비를 막기위해서는 안전에 이상이 없는 상황에서 경제적 이득 또는 주거편의 증진을 위해 재건축을 허용하는 일이 없어야 한다.

즉 건물안전에 이상이 있는 아파트에 한해 재건축을 허용한다는 원칙 만큼은 흔들리지 않아야 한다는 것이다.

특히 대구시도 서울시와 같이 역내 공동주택 건축연도를 실사, 재건축 가능연한을 못박을 필요가 있다.

서울의 경우는 지난 1985년 이전 아파트는 20~30년을 적용하고, 그 이후 40년을 적용한다는 방침을 정한 상태다.

또 투기심리를 막기 위해서는 투기수익에 대한 철저한 과세가 선행돼야 한다는 주문이다.

이와 별도로 건축한지 20년 미만인 아파트가 안전진단을 신청, 통과할 경우 해당 아파트를 시공한 건설사들이 소송 등을 통해 건물의 견실함을 인정받는 등 대책도 필요하다.

주택공사 대구·경북지사는 대구시내에서 재건축이 추진중인 주공아파트가 20년 내외에서 재건축 요건인 안전진단을 통과하면 소송 등으로 명예를 회복하는 방안도 검토중에 있다.

콘크리트 수명이 100년을 넘는다고 보면 주공 아파트의 수명이 20년밖에 안된다는 것으로 앞으로의 아파트 분양과 시공 등 사업에 악영향을 받게 된다는 판단에서이다.

민간아파트는 더욱 더 그렇다.

엄연히 회사가 존재, 아파트분양사업을 계속하고 있는데 자사가 '최고의 품질'을 외치며 분양한 아파트가 20년도 안돼 '불량품' 취급을 받는데 어떻게 그냥 있겠느냐는 반응을 보이고 있어 결론이 어떻게 날른지가 관심거리다.

▨재건축 요건 어떻게 바뀌나=올 7월부터 본격 적용되는 '국토 및 도시계획 이용에 관한 법률'과 '도시 및 주거환경정비법'으로 인해 지금까지의 관행으론 사업을 할 수 없다.

앞으론 대단지 재건축의 경우는 정비구역으로 지정을 받아야 하는가 하면 안전진단도 강화된다.

우선 7월부터는 300가구 이상, 1만㎡가 넘는 지역은 재건축 정비구역으로 지정을 받아야 재건축을 추진할 수 있다.

현재 지구단위계획안이 수립됐거나 아파트 지구 기본계획이 재건축에 맞게 변경되지 않으면 모두 재건축 정비구역으로 지정받은 후 사업을 추진하도록 돼 있다.

재건축 정비구역 지정요건을 마련하고 실제 지정되기까지는 최소 2~3년은 걸리기 때문에 현재 예상보다 사업이 늦어지게 된다.

안전진단을 통과하고 조합설립인가를 마친 곳도 사업승인을 받기 위해서는 모두 이 과정을 거쳐야 한다.

현재까지 아파트 기본계획을 변경시키지 못한 재건축 추진 아파트들이 여기에 해당된다.

또 예전과 달리 7월부터는 관리처분계획을 인가받도록 해 인가과정에서 공람절차와 이의제기 절차가 있다.

이 때문에 과거 관행대로라면 조합원 총회를 열어 과반수 이상 찬성하면 재건축 여부가 그냥 통과됐으나 앞으로는 이의 제기 과정에서 자기 목소리를 높일 수 있게 됐다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com