수성구 '투기과열지구' 지정 문답

대구 수성구 전역이 2일자로 주택 '투기과열지구'로 지정(본지 1일자 1.3면)되자 수성구지역 아파트 분양권 및 부동산 투자자들을 중심으로 매일신문사 등 언론사를 비롯 건설교통부와 대구시, 수성구청에 관련 사항을 묻는 전화가 이어지고 있다.

'투기과열지구' 지정에 따른 핵심 사항은 아파트 신규 분양권 전매 제한으로 2일부터 계약에 들어가는 모든 아파트의 분양권은 '전매 제한' 규정을 적용받아 아파트 준공 뒤 소유권 이전 등기 때까지는 양도할 수 없다는 것. 그러나 1일 현재 분양을 받았거나 분양권을 매입한 경우는 1회에 걸쳐 전매가 가능한 규정이 있다.

또 재건축 조합원이 보유한 분양권의 경우는 이번 조치와는 상관없이 전매가 전면 허용된다.

그러나 내년 1월1일부터 시행되는 '도시 및 주거환경 정비법(입법예고)'상에는 조합설립인가를 받은 재건축 주택이더라도 조합원 명의 변경은 1회만 허용돼 분양권을 인도한 사람의 경우는 소유권이전 등기 이전에 되팔 수 없다.

따라서 대구 수성구 황금동 '캐슬골드파크' 아파트는 조합설립을 인가받아 재건축을 추진하는 단지로 조합원이 보유한 분양권의 경우는 현재로선 분양권 전매제한을 받지 않아 분양계약 이후 사고파는 데는 별 제약이 따르지 않는다.

하지만 '투기과열지구'에서 거래되는 분양권에 대해서는 실거래가격에 의한 양도세 부과를 원칙으로 하고 있기 때문에 거래된 분양권에 대해서는 대구지방국세청이 양도.양수자를 면밀히 파악, 법이 허용하는 한 최대한 무거운 세율을 적용한다는 방침이어서 분양권 움직임은 둔화될 전망이다.

수성구의 '투기과열지구' 지정으로 '캐슬골드파크' 일반분양분(430가구)의 경우는 과거 5년내 당첨사실이 있거나 2가구 이상을 보유한 경우, 세대주가 아닌 사람은 청약 1순위 자격을 상실하게 된다.

'투기과열지구'로 지정된 곳에서는 무주택 서민들에게 주택을 우선 공급키 위한 제도적 장치도 뒷받침된다.

우선 35세이상 5년이상 무주택 세대주는 85㎡(25.7평) 이하 민영주택을 우선 공급받을 수 있고 주상복합건물 중 주택이나 오피스텔도 종전과는 달리 관할 구청으로부터 입주자모집 승인을 받아 입주자를 공개모집 해야한다.

시민들이 주로 궁금해 하는 사항을 문답식으로 정리해 보았다.

▲현재 분양중인 아파트의 분양권 전매 시점은

-전매금지 적용시점은 주택공급계약 체결일부터로 이미 청약 접수를 했더라도 '투기과열지구' 지정(2일) 이후 계약을 체결하면 분양권 전매 제한 적용을 받는다.

'캐슬골드파크' 일반분양분은 지난달 25일부터 청약접수를 받아 오는 13~15일 계약을 체결하므로 이전 조치에 따른 적용대상이다.

▲'투기과열지구'로 지정되기 전에 분양받았거나 분양권을 매입한 경우 전매는 가능한 지

-'투기과열지구'로 지정되기 전 시점에서 분양권을 보유하고 있는 경우 1차례에 걸쳐 전매가 가능하다.

단 지구지정 이후 전매로 매입한 경우 소유권 이전 등기가 끝날 때까지 되팔 수 없다.

수성구 범어동 '유림노르웨이숲'의 경우 1일 현재 분양권을 보유한 사람은 누구나 한 차례에 걸쳐 분양권을 양도할 수 있지만 이들로부터 2일이후 분양권을 매입한 경우는 법적보호를 받지 못한다.

▲'투기과열지구' 내에서 전매가 가능한 경우는

-가구원 전원이 해외 이주 또는 2년이상 체류, 직장이나 질병치료.취학.결혼 등의 이유로 다른 지역으로 이사하거나 상속받은 주택으로 이전하는 경우에는 전매를 할 수 있다.

▲'황금주공' 재건축인 '캐슬골드파크'의 조합원은 분양권 거래가 가능한지

-현행 '주택건설촉진법'상 조합원 분양권에 대한 전매제한 규정이 없어 전매 횟수에 제한을 받지 않는다.

하지만 내년(1월)부터는 조합원도 1회에 한해 분양권 전매를 허용한 개정 '도시 및 주거환경정비법'이 시행되기 때문에 사실상 올 연말까지만 조합원 분양권 양도양수가 자유롭다고 보면 된다.

▲수성구 지역내 아파트와 단독주택, 상가, 토지 등 부동산 거래도 제한을 받는지

-양도소득세가 실거래가격으로 부과되는 '토지투기지역'과는 달리 일반 부동산은 매매에 특별한 제한을 받지 않는다.

▲'투기과열지구' 내 아파트 분양권 프리미엄 거품은 빠질는지

-주로 재건축 대상 아파트를 중심으로 높게 형성돼 있는 분양권(딱지) 프리미엄 거품은 장기적으로 볼때 빠질 수밖에 없는 상황이다.

내년부터 조합원 보유분도 전매가 1회로 제한되기 때문에 수성구 지역에서 재건축이 추진되고 있는 아파트의 프리미엄이 더 이상 오를 가능성은 일단 사라졌다.

당장 내년부터 개정 법안이 시행되면 투기성 자본규모가 서울에 비해 크게 얇은 대구지역 재건축시장의 경우 투기분위기 위축으로 분양권 가격이 하향 안정세로 접어들 전망이다.

▲달서구 등 대구시내 다른 지역으로 투기과열지구가 확대 지정될 가능성은

-건교부는 아파트 청약경쟁률이나 분양권 프리미엄규모 등 주택시장동향을 면밀히 살펴 투기가 확산되거나 투기우려 지역을 '투기과열지구'로 기습 지정한다는 방침이다.

특히 달서구는 최근 포스코건설이 분양한 진천동 'the #'이 높은 청약경쟁률을 보인데다 서울의 통장업자들이 앞으로 분양될 아파트에 '점프통장' 수천매를 접수시킬 예정으로 있어 이대로 간다면 투기과열지구 지정이 멀지 않았음을 짐작케 하고 있다.

더욱이 이번 수성구에 대한 과열지구 지정으로 투기수요가 달서구로 한꺼번에 몰리면서 지구지정을 앞당길 가능성이 높아졌다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com