투기 차단도 집값 안정도 "글쎄요"

정부가 내놓은 10.29 주택시장 안정 종합대책은 한 마디로 주택 투기수요 차단은 물론 주택가격 안정에 별 도움이 되지 못한다는 우려를 낳고 있다.

분양권에 대한 투기세력 차단을 위한 획기적인 조치가 빠진 것은 물론 아파트가격 인상 요인이 되고 있는 신규 분양가격 상승에 따른 규제책이 포함되지 않은 때문이다.

이 때문에 대구지역의 경우 지난달 2일 수성구에 대한 투기과열지구지정과 15일 수성구, 중구, 서구에 대한 투기지역 지정 이후 관망세가 지속되면서 일시적으로 둔화됐던 가격 인상률과 거래가 다시 힘을 받아 상승세를 탈 우려마저 낳고 있다.

따라서 아파트 분양권에 대한 프리미엄(웃돈) 거품을 걷어내고 다주택 소유로 인한 전매차익을 노린 주택 투기수요를 완전 차단하기 위해서는 아파트 및 주상복합 분양권 전매를 전면 금지하고, 다가구 주택 소유자에 대한 양도세 중과와 함께 보유세를 더욱 강화하는 양면(兩面) 작전을 펴야 한다는 것. 특히 기존아파트는 물론 신규아파트의 가격인상을 견인하는 분양가격에 대한 규제를 하루 빨리 실시해야 한다는 지적도 설득력을 얻고 있다.

이번 대책에 포함된 연내 주택거래신고제나 다주택소유자에 대한 양도세 중과세 방침 등은 실제 주택가격 안정에는 별로 영향을 미치지 못하면서 오히려 불.편법 거래를 부추기는 결과를 초래하는 등 역기능이 우려된다.

우선 연내 도입키로 한 주택 투기지역과 투기과열지구내에서 주택매매 계약 체결 즉시 취득자가 계약 내용을 시.군.구에 신고하도록 한 '주택거래신고제'의 경우 현행 '토지거래허가제'에서 보듯 실효가 전무할 것이란 의견이 지배적이다.

시.군.구가 주택거래 내용을 신고받아 취득.등록세 과세 자료로 활용하고 양도소득세와 상속.증여세 과세에도 참고토록 즉각 세무서에 통보하는 방식으로 시행된다고 하지만 매도자와 매수자가 합의할 경우 실거래가격을 파악할 수 없다는 맹점이 있다.

사정이 이렇다고 보면 투기지역에 국한해 일정 면적 이상의 아파트에 대해 한시적으로 주택거래허가제를 도입한다는 검토방안도 이론적 안정책에 그칠 수밖에 없다.

매수자가 추후 집을 다시 팔 때 양도차액에 따른 세금을 많이 낼 것을 우려, 실거래가격대로 신고한다고 생각할 수 있지만 매수자의 경우도 당장의 취득세와 등록세액 부담액을 줄이기 위해 매매가격을 축소, 신고할 수밖에 없다.

신고의무를 지연하거나 허위신고하면 과태료가 부과될 방침이지만 과태료액이 매매차익을 넘어서지 않는 한 현실적으론 효과를 거둘 수가 없다.

또 투기지역의 2주택 이상 소유자에 대해 양도세 탄력세율을 우선 적용하고 1가구 3주택 이상 보유자에게는 양도세율을 60%로 올려 82.5%의 높은 실효세율을 적용키로 했지만 역시 실거래가격 파악이 쉽지않아 제도의 시행과 성과에는 의문이 던져지고 있다.

이밖에 투기지역 내의 6억원 이상 고가주택에 대해 실제 취득가액으로 취득세와 등록세를 과세하는 방안과 실거래가 과세 기반에 맞춰 양도세제를 전면 개편하는 방안은 추가 대책으로 검토한다지만 대구지역의 경우 해당 가구수가 몇 안돼 전체 주택시장 안정과 대책의 시너지효과 측면에서는 기여치 못한다는 것.

하지만 대구.울산.광주.부산 등 6대 광역시와 도청 소재지 전역을 투기과열지구로 확대 지정해 분양권 전매를 제한하고 최근 투기조짐을 보이고 있는 주상복합 아파트에 대해 분양권 전매 금지 대상을 300가구 이상에서 20가구 이상으로 확대한다는 방침은 주택가격 안정대책 측면에서는 긍정적으로 비쳐지고 있다.

반면 지역 전체 주택.부동산시장을 크게 위축시켜 경제불황의 원인으로 작용하는 것은 물론 전체 주택공급량을 크게 떨어뜨릴 수 있다는 우려도 제기되고 있다.

한 주택업체 대표는 "양도세만으로 주택에 대한 투기세력을 때려 잡을 수는 없다.

1가구 2주택 이상에 대해서는 집을 소유한 채 세를 받아서는 손해라는 생각이 들 정도로 높은 세율을 부과, 필요 이상의 집은 보유하지 않는 분위기를 조성하는 것과 함께 분양권 전매 전면 금지와 분양가격 통제가 이뤄지면 집값 거품은 하루아침에 빠질 것"이라고 말했다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com