'무주택자 내년 급매물 노려라'

부동산 투기를 잡겠다는 정부의 의지가 강력한 가운데 '10.29 주택시장 종합 안정대책'이 나온 이후 집을 언제 사고팔아야 할지 궁금해하는 사람들이 많다.

무주택자들은 언제 내집을 마련해야 할지, 1가구 1주택자는 부동산에 더 투자해도 될지, 다주택 보유자는 집을 언제 팔아야 할지 고민이 제각각이다.

주택 소유 유형별 절세방법 등 재테크 전략을 알아본다.

◆무주택 가구주=10.29 주택시장 종합 안정대책의 최대 수혜 계층이다.

따라서 내년말까지 내집마련 시기를 느긋하게 잡아야 한다.

투기과열지구에서 분양하는 아파트의 경우 무주택 우선공급 비율(50%에서 75%) 확대, 당첨 가능성이 훨씬 높아졌다.

장기 모기지론이 도입되면 내집을 마련할 무주택 가구주가 크게 늘어날 것으로 보인다.

모기지론은 정부가 무주택자의 내집마련을 돕기 위해 내년부터 도입하는 제도. 모기지론을 이용하면 무주택자는 집값의 70%를 최장 20년간 빌릴 수 있다.

예상 모기지론의 대출한도는 2억∼2억5천만원, 이자는 연 6.8%인데 실질 대출이자는 소득공제 혜택까지 감안하면 연 5.7% 대로 낮아진다.

하지만 집값 추가 하락을 무작정 기다리기는 무리다.

한번 오른 분양가격이 내릴 가능성은 극히 적고, 주택 안정대책으로 나온 아파트 건축규제 사항들은 주택업체들의 신규사업에 영향을 미쳐 되레 분양가가 상승할 역효과도 배제할 수 없기 때문이다.

대영 레데코(아파트 분양 대행사) 이호경 사장은 "분양가 규제 등 인위적인 방법을 쓰지않는 이상 분양가가 내린다는 것은 기대할 수 없을 것"이라고 말했다.

그러면 적정 구입시기는 언제일까? 거래 비수기로 분류되는 11, 12월 말을 주시하되, 내년에는 급매물을 노려 볼 만하다.

입주 물량이 많은 곳의 가격이 더 떨어질 수 있는 만큼 매입시기를 다소 늦출 필요가 있다.

당장 구입하려면 분양가가 센 수성구보다 상대적으로 저평가된 역세권 아파트를 노려보는 것도 좋다.

◆1주택 보유자=양도세가 실거래가격으로 부과되더라도 걱정할 필요가 없다.

1주택자로 3년 보유, 2년 거주(내년부터) 요건만 충족되면 양도세를 면제받는다.

단 6억원 이상의 호화주택은 장기보유해도 양도세 면제 혜택이 없다.

장기적으로는 1가구 1주택이라도 양도세 부과하는 제도를 도입하는 방안을 검토중이라는 사실도 감안해야. 투자를 위한 매입이라면 지하철 2호선 개통에 따른 역세권이나 백화점, 대형할인점 등 생활편익시설이 들어설 예정지 아파트나 대단지 아파트 가운데 층과 방향이 좋은 미분양분에 대해 관심을 갖는 것도 괜찮다.

당장 목돈이 모자라면 중도금 무이자나 이자후불제 등 조건의 신규 아파트에 관심을 가질 필요가 있다.

실제로 대구시내에서도 계약금 2천만원대만 있으면 입주때까지 자금 부담 없이 아파트를 계약할 수 있는 곳도 많다.

주택담보대출 비율이 지난 14일자로 축소됐으므로 사전에 자금이용계획을 치밀히 세울 필요가 있다.

◆2주택 보유자=1가구 다주택자들은 정부의 '양도세와 보유세 중과' 대상이다.

투기지역 내 1가구 2주택 이상 보유자에게 기존 양도세율(9~36%)에 탄력세율(최고 15%)을 가산, 최고 양도차액의 51%까지 양도세를 내야 한다.

따라서 투기지역 2주택자는 가급적이면 비투기지역 내의 시세 오름폭이 적은 주택부터 미리 처분하는 것이 유리하다.

시세차익에 따라 양도세가 결정되며, 투기지역에서는 실거래가에 의한 양도세 부과가 원칙이지만 비투기지역에서는 기준시가 기준 부과로 세금 부담을 덜 수 있기 때문이다.

나머지 1채는 3년 보유, 2년 거주 요건을 갖춘 뒤 팔게 되면 양도세를 면제받게 된다는 점을 알아둘 필요가 있다.

◆1가구 3채 이상 다(多)주택자=투기지역 내 1가구 3주택 이상 보유자에게는 60%의 양도세율에다 탄력세율을 합쳐 최고 75%의 세율을 적용한다.

오는 2005년부터는 투기지역의 주택 3채를 보유하고 있는 경우 양도차익에 대해 최고 82.5%(주민세 포함)의 세율이 적용돼 사실상 주택매매에 의한 차익얻기를 기대할 수 없다.

따라서 다주택자라면 추가 주택매입은 자제하되 정부가 제시한 1년간(2004년)의 유예 기간에 시장 상황과 보유.양도세 등을 따져 재테크에 도움이 되지 않는 주택부터 정리해 나가는 전략이 필요하다.

하지만 다주택자의 경우는 1가구 2주택이 될 때까지는 투기지역과 비투기지역 물량을 구분, 매각하는 것이 크게 도움이 안될 수 있다.

1가구 3주택 이상은 지역에 상관 없이 실거래가로 양도세를 부과받기 때문. 1가구 다주택자가 주택을 처분할 때 매입한 지 1년 이내인 경우 양도세율 36%를 적용받는 데다 공제혜택을 볼 수 없으므로 매각 시점을 다소 미룰 필요가 있다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com