2004 달라지는 부동산제도-집값 70% 10년 넘게 대출

올해 집값 급등에 따른 정부의 '10.29 주택안정대책'이 내년부터 본격적으로 시행된다.

투기를 막고 실수요자들에게 주택마련 기회를 제공하는 데 대책의 초점이 맞춰져 있다.

더 이상 주택을 재테크 수단으로 삼지 못하게 세금을 무겁게 매긴다는 것이 골자다.

2004년에 새로 도입, 시행되는 부동산 관련 제도를 정리했다.

내년부터는 건물에 대한 재산세와 땅의 종합토지세가 대폭 오르고, 여러 채의 집을 갖고 있는 경우 팔 때 양도세도 많아지는 등 주택 관련 세금 부담이 늘어나게 된다.

특히 내년부터는 재산세 부담이 늘어나는 데다 3주택자의 양도세 중과가 내년 한해동안 유예됨에 따라 아파트 매물이 증가하면서 아파트값 하락세가 지속될 전망이다.

특히 내년부터는 재산세 부과기준이 면적에서 가격으로 바뀜에 따라 비싼 아파트의 재산세가 크게 늘어난다.

아파트 재산세 과표(세금부과 기준) 산정 때 적용하는 가감산율이 현재 면적에서 시가(국세청 기준시가) 기준으로 변경된다.

하지만 단독주택이나 빌딩 등은 현재와 마찬가지로 면적에 따른 가감산율을 그대로 적용한다.

내년 10월 과세될 종합토지세는 지난 6월 28일 고시한 공시지가에 내년 6월 시.군.구가 고시하는 적용률(과표 현실화율)을 곱해서 계산한다.

▲1가구 1주택 비과세 요건 강화=서울.과천.분당.일산.평촌.중동.산본 소재 주택은 3년 이상 보유하고, 2년 이상 거주해야 비과세.

▲단기보유 부동산에 대한 세율 인상=현행 1년 미만 36%, 1년 이상 9~36%, 미등기 양도는 60%에서 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 9~36%, 미등기 양도 70%로 인상.

▲1가구 3주택 양도세 강화=대통령령이 정하는 1가구 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도차익은 보유기간에 관계없이 60%로 양도세율 적용. 1년간 유예기간을 거쳐 2005년부터 시행된다.

양도세율이 최고 36%에서 60%로 오르고 여기에 탄력세율 15%와 주민세를 합쳐 82.5%가 적용된다.

유예기간 동안 처분하면 세금 부담을 덜 수 있다.

▲부동산 보유세 강화=종토세 과표 현실화율을 39.1%로 3%포인트 인상.

▲주택임대소득 과세제도 개선=임대주택의 경우 2주택 이하만 비과세. 이 경우에도 고가주택은 과세. 주택임대사업자의 등록요건이 내년부터 현행 2가구에서 5가구로 강화된다.

▲재건축 조합에 대한 과세특례=7월 이후에 설립된 재건축 조합은 비영리법인으로 간주해 조합원 분양분에 대해 법인세 비과세.

▲투기지역내 1가구 2주택 이상 보유자 탄력세율 15%포인트 추가=탄력세율 적용 대상이 투기지역내 주택이기 때문에 투기지역과 비투기지역에 각각 한 채씩을 갖고 있는 경우 비투기지역 집을 팔면 탄력세율을 적용받지 않는다.

▲투기과열지구내 주상복합 전매금지=내년 3월쯤부터 투기과열지구에선 20가구 이상 주상복합도 소유권 이전 등기 때까지 분양권 전매가 금지된다.

시행 시점 이전에 분양받은 경우 한 차례 매매가능. 또 아파트처럼 분양승인을 받아 청약통장 가입자를 대상으로 공개 모집해야 하고 투기과열지구에서 무주택 우선 공급 등을 적용받는다.

지난 7월부터 300가구 이상에만 분양권 전매가 금지되고 있다.

▲재건축 단지 분양권 무효=투기과열지구에서 내년 초부터 조합설립 인가를 받는 재건축단지 조합원의 분양권을 사면 새 아파트를 배정받지 못한다.

조합원 지위를 산 사람은 아파트 대신 조합설립 인가일 기준의 주택가격으로 현금을 받게 된다

단 법 시행 전에 조합설립 인가를 받은 경우 한 차례에 한해 전매 가능. 조합원지위를 사면 주택을 분양받을 수 있지만 산 사람이 다시 팔 경우는 주택분양이 안된다는 것. 이를 어기면 조합원 자격을 취득한 사람과 조합원 자격을 취득하게 한 조합임직원은 3년 이하 징역이나 3천만원 이하 벌금형을 받는다.

▲내 집 마련 쉬워진다=집값의 3분의 1 정도만 있으면 집을 살 수 있는 장기주택자금대출(모기지론)제도가 3월부터 시행되기 때문. 이는 설립 예정인 한국주택금융공사가 주택저당채권(MBS)을 유동화해 조달한 자금으로 낮은 고정금리에 집값의 70%까지 10년 이상 빌려주는 제도. 대출기간 15년, 20년짜리가 우선 선보일 것으로 보이며 금리는 연 7% 정도가 될 듯싶다.

▲주택거래신고제 시행=주택거래신고제는 전국 53개 투기지역 가운데 투기가 일거나 일어날 우려가 커 주택거래신고지역으로 지정된 곳에 한해 시행. 신고지역 내에서 아파트 등 공동주택을 매매할 때 매도.매수자는 자치단체에 실거래가 등 거래내역을 신고해야 한다.

신고대상은 아파트.주상복합아파트.고급빌라 등 공동주택(단독주택과 다가구.다세대주택은 제외). 집값 상승을 공동주택이 주도해 왔고 단독주택은 유형이나 규모가 다양해 신고한 금액이 맞는지를 판단하기 어렵기 때문이다.

계약 체결일로부터 15일 이내에 인적사항과 주택 규모.가격 등을 시.군.구청에 신고하면 된다.

주택보유 여부나 수에 상관없이 모든 거래 당사자가 해당되며 신고하지 않거나 허위신고할 경우 취득세(거래가격의 2%)의 5배까지 과태료가 부과된다.

신고 당사자가 매도.매수자 공동명의여서 위반시 과태료를 쌍방이 내야 한다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com