상가 투자 이렇게...

지난해 10월 이후 정부의 고강도 투기 억제책이 지속되면서 주택시장은 겨울잠에서 깨어나는 속도가 느린 반면 상대적으로 시세차익과 임대수익성이 안정적으로 보장되는 상가에는 시중 부동자금이 유입되고 있다.

아파트 투자에 대한 갖가지 규제책이 나오면서 투자상품으로 아파트상가에 대한 관심이 그 어느때보다도 높아지고 있는 것이다.

그러나 아파트상가에 대한 투자가 모두 안전한 것은 아닌 만큼 투자에 신중을 기할 필요가 있다.

우선 모든 상가가 단기 시세차익을 보고 투자하기에는 위험부담이 있다는 사실을 염두에 둬야한다.

자칫 토지투기지역에 들어있는 상가를 구입, 단기간내에 판다면 양도세를 실거래가로 내야하기 때문이다.

본래 상가는 '임대 수익형' 부동산으로 분류되는 만큼 상가는 임대가 잘 되면 시세차익을 올릴 수도 있어 단기 투자자들에겐 인기가 그만이다.

서울 등 수도권(서울 강남구, 강동구, 송파구, 경기 분당구, 평택시, 충남 아산시 등 총 25개)지역의 경우 토지투기지역으로 지정돼 있어 토지뿐만 아니라 상가까지도 매매시 양도소득세를 실거래가로 내야 한다.

따라서 이들지역에선 단기투자보다는 최소한 5년 이상 장기투자(상가임대차보호법)를 염두에 둬야 한다.

하지만 대구의 경우 아직까지 토지투기지역으로 지정된 곳이 없어 일단은 안심이다.

단기투자처로 상가를 겨냥하는 것에 아직은 걸림돌이 없다는 얘기다.

◆상가 고르기

요즘같은 불경기에는 임대소득을 노린 상가에 대한 투자도 신중을 기할 필요가 있다.

불경기가 해소될 기미가 뚜렷하게 보이지 않으므로 기존 상가에 대한 투자나 새 상가 분양받기는 반드시 상권조사를 한뒤 생각해봐야 한다.

우선 충분한 구매력을 가진 상권을 끼고있는 단지 내 상가가 좋다.

최소한 500가구 이상에서 1천가구 내외의 상권을 구축하고 있는 상가라야 임대수익은 물론 단기 매매도 쉽다.

1천가구 이상의 대단지 상가는 독점상권 확보로 고정적인 임대수익을 얻을 수 있는 등 안정성이 보장되지만 거래가격이 너무 높은 게 특징.

일반적으로 아파트 단지 내 상가는 5천만~2억원선을 염두에 두고 중장기적으로 투자를 하는 게 좋은 것으로 부동산업계는 분석하고 있다.

아파트 단지 내 상가가 비싸다 싶으면 초기수익률은 아파트상가보다 떨어지지만 주변상권으로 이어질 수 있는 근린상가를 살펴보는 것도 괜찮다.

근린상가는 신규 택지개발지구나 아파트 단지 진입로 주변에 형성돼 있다.

상가는 가능하면 배후가구수가 500가구 이상이되 대형보다 중소형 평형이 주류를 이루는 단지에 위치한 것이면 제격이다.

부동산전문가들에 따르면 가구당 상가면적이 0.3평(1천가구=300평) 이내 인 곳을 찾으면 일단 안정권에 든다.

◆상가 입찰

아파트단지 내 상가는 주로 공개경쟁입찰 방식으로 분양하고 있는데 최근 투자자들이 한꺼번에 몰리면서 일부 상가의 경우 낙찰가 급등현상이 나타나고 있지만 내정가의 150%가 넘지않는 선에서 낙찰받아야 임대 수익성이 있다.

따라서 투자하기 전에 철저한 입지분석을 할 필요가 있다.

입찰현장에서 과열분위기에 편승, 높은 가격으로 낙찰을 받았다가는 본전에도 못파는 경우가 적지 않다.

실제로 대구 수성구지역 한 아파트단지에서는 턱없이 높은 가격으로 상가를 산뒤 손해보고 파는 경우도 생겨나고 있다.

또 동구지역 효목동 한 아파트에서도 당초부터 주택업체가 시세보다 훨씬 높게 책정한 가격으로 상가를 매입했다가 6개월째 매매는 물론 임대조차 못해 애를 먹고 있는 투자자도 여럿 있다.

아파트 상가는 사전 시장조사하거나 전문가들과의 상담을 통해 적정 수익성을 염두에 둔 가격을 산정한 뒤 그 이상 금액으로는 절대로 응찰을 하지 않는 지혜가 필요하다.

자칫하다간 낙찰받는 순간 손해를 보는 경우가 생긴다.

◆주의할 점

일반적으로 전문가들은 주거 단지와 떨어져 있는 상가보다는 집 주변의 상가가 좋고, 전철이나 인근 주거단지와도 가까운 상가가 유리하다고 말한다.

하지만 지하 상가의 경우는 아무리 규모가 크다고 하더라도 영업검증이 안된 만큼 비싼 가격으르 미리 분양받을 필요가 없다.

일단 1~3년간 영업을 하면서 수익성을 바탕으로 적정 가격이 책정됐을 때 투자를 하는 것이 바람직하다.

분위기에 편승, 투자를 했다가는 나중에 이러지도 저러지도 못하는 애물단지로 전락할 가능성도 있다.

만약 지하상가 분양가격이 1천만~3천만원선으로 비싸다면 일단 마음을 가다듬고 다시 생각해 볼 필요가 있다.

대구 최대 상권인 동성로의 상가가격이 평당 3천만~4천만원 선이란 점을 감안해 수익성을 철저히 따져봐야 한다.

주변에 할인점이나 대형백화점 등 유통시설들이 들어서면 불리하다고 생각하지만 원스톱쇼핑이 가능한 새 상권 형성으로 아이템만 잘 선택하면 집객도나 가격경쟁력면에서 유익할 수도 있다.

또 상권은 경사가 지거나 상가가 여러 곳으로 산재돼 있으면 활성화되지 않는다는 게 부동산업계의 얘기다.

◆묻지마 투자는 금물

4천여가구 규모의 아파트재건축을 추진중인 대구 수성구 황금동 황금주공아파트 상가딱지 거래가격이 평당 4천만원선에 도달하는 등 과열 양상을 빚고 있다.

5평값만하면 수성구의 33평형 아파트 1채를 구입할 수 있을 정도다.

대구에서도 투자처를 잃은 시중 부동자금이 상가시장으로 쏠리면서 과열 현상이 빚어지고 있는 것이다.

황금주공 상가는 지난 연말부터 오름세를 타다가 올해들어 폭등했다.

하지만 투자자는 과연 지금 평당 4천만원씩을 주고 샀을 때 준공(2006년)때까지 금융비용부담 등을 고려, 수익성이 있는지를 따져봐야 한다.

또 얼마까지 오를 수 있는지도 체크사항. 막상 준공된 뒤 분양을 받았을 때는 위치에 따라 가격이 천차만별이기 때문에 팔려고 하는 사람들은 당연히 준공전에 팔려고 한다는 사실도 알아야.

아파트 상가는 단지마다 있지만 장사가 잘되는 곳은 집객점을 중심으로한 몇개 점포뿐이다.

낙찰받기 전에 배달업종을 할 것인지, 이.미용시설을 할 것인지, 빵집을 할 것인지 등 아이템을 결정한 뒤 적정위치를 선택하는 것이 성공비결이다.

◆후분양이 안전

상가에 투자할 때에는 시공사가 어딘지, 토지매입을 끝냈는지 반드시 확인해야 한다.

상가는 분양보증을 받지않기 때문에 가급적 건물이 지어진 것을 보고 사는 게 안정적이다.

지난해 서울 동대문 굿모닝시티 사건 후 선시공 후분양이 늘고 있다지만 선시공이 아니라도 믿을 만한 대형 건설사라면 안심할 수 있다.

대형 건설사는 대개 단순시공이 아니라 책임시공을 하기 때문에 시행사가 자금부족으로 어려움을 겪어도 공사는 계속된다.

특히 상가는 어느정도 골조공사가 된뒤 현장을 가보고 위치와 구조 등을 잘 살펴 내가 생각하고 있는 업종 영업에 무난한지를 살펴보는 것이 우선돼야 하는 만큼 실체는 없는데 분양안내 전단지나 방송광고만을 참고로 낙찰을 받는 것은 극히 위험하다.

상식적으로도 상가는 바로 장사를 해 돈을 만드는 기능을 해야하는데 돈을 미리 대고 수년간 기다려서 상가를 건네받아 장사를 시작한다는 것은 말이 안된다.

준공기간을 멀리 두고 분양하는 상가는 일단 관심밖에 둬야한다는 게 전문가들의 조언이다.

그런데 상가 등 건축물 분양에 관한 법률(가칭)이 올 상반기나 하반기 중 실시되면 연면적 1천평 이상인 상가는 건축물의 골조공사가 끝난 후 분양하거나 분양신고 직전까지 토지를 100% 매입해야 한다.

또 분양광고에는 건축허가와 대지소유권 여부, 책임시공회사 등을 반드시 기재하도록 규정하고 있다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com