단독주택지 아파트 개발 `바람`

단독주택지 아파트 개발 '바람'

아파트로 재건축 가능한 단독주택이 인기다.

대구 도심의 아파트 건설부지가 바닥나자 주택업체들이 신규 아파트 건설 부지로 5천~1만5천 평 규모로 펼쳐진 부지를 찾아나섰기 때문이다.

대구 수성구 수성4가의 한 부동산업소는 "지난 10월부터 하루 평균 10~20여 명이 재건축 부지에 포함돼 있거나 아파트 재건축 가능성이 있는 단독주택지를 사고싶다며 찾아오거나 전화를 한다"고 말했다.

◆최고 인기지역은 3종지역

재건축 추진 업체(시행사)들의 공략대상이 되는 곳은 아파트사업이 가능한 일반주거3종지역. 층수 제한 없이 아파트를 올릴 수 있어 시행사들이 다소 비싼 가격에도 매입한다.

하지만 대구에서 현재 아파트가 있는 곳을 제외하곤 3종지역은 극히 드물다.

다음으로 투자가치가 있는 곳은 2종지역으로 용적률 250%까지 건축 가능해 시행사들이 훑어보는 대상이다.

하지만 7층고도제한으로 묶여 있는 지역은 피한다.

최근에는 1종지역으로 단독주택 대단지인 수성구 황금·중·상동 일대를 주목하는 이들도 늘고 있다.

몇년 후 종 변경으로 아파트 건축이 가능할 것이라는 기대감에서다.

하지만 1종지역은 단독주택지로 잘 보전돼 있어 아파트단지로 개발되기까지는 상당한 시일이 걸릴 것이란 게 전문가들 시각이기도 하다.

산이나 강, 그린벨트(개발제한구역), 공원 등을 끼고 있는 지역도 국토법상 고도제한 규제 등으로 고층아파트 건축이 어렵다.

현행법으론 아파트 건축이 어렵기 때문에 땅값이 오를 가능성은 거의 없다.

실제 수성구 황금동 어린이대공원 인근과 신천변의 상동·중동지역 땅값은 형편없다는 게 부동산업계 얘기다.

그런데 대구시는 작년 1월 1일부터 시행된 국토법 시행령을 바탕으로 시내 일반주거지역을 1, 2, 3종으로 세분화한 뒤 △1종=4층(높이 9.8m), 용적률 200% △2종=15층(최고고도제한지역 7층), 용적률 250% △3종=층수제한 무(최고고도제한지역 20층), 용적률 280% 이하 등으로 종별 용적률은 물론 높이까지 제한하고 있다.

◆시가의 10배 이상 요구하는 지주도 있다

아파트 건설예정지 내 요지를 소유한 지주들 중에는 자신의 땅을 사지 않고서는 사업을 할 수 없다는 점을 악용해 시가의 10배 이상 요구하는 경우도 있다.

민간사업자는 부동산소유권 매도청구를 할 수 없다는 점을 악용해 이들은 처음에는 가격을 제시하지 않고 피하기만 하다가 시행사 측이 늘어나는 금융비용부담으로 인해 몸이 달았을 즈음에 시가보다 10배 이상 높게 땅을 사줄 것을 요구한다.

이 경우 시행사는 울며 겨자먹기 식으로 달라는 대로 주고 매매계약을 할 수밖에 없다.

사업이 지연될수록 손실을 입기 때문이다.

실제로 달서구에 사는 한 지주는 주택사업 시행사에게 40여 평의 땅을 평당 3천만 원씩에 매매계약했다.

수백 억 원을 들여 타 부지를 일찌감치 확보한 시행사는 한 개 필지 때문에 아파트 분양이 늦어지면서 금융부담이 늘어나자 마지못해 도장을 찍었다

최근 수성구 한 지역에서도 시행사가 평당 300만 원이면 충분히 매입할 수 있는 땅을 평당 3천여 만원에 매입했는데, 사법당국에 고발하는 것을 검토하고 있다.

◆비싼 보상가 요구는 분양가 올려

일부 부지에 대해 높은 보상가를 지불한 시행사는 수익성을 위해 분양가를 올릴 수밖에 없다.

실제로 대구 수성구에서 아파트 건축이 가능한 땅은 평당 600만 원대까지 치솟았다.

이 때문에 내년 초 수성동이나 범어동 등지에서 분양될 아파트는 33평형 기준으로 평당 분양가가 종전 500만 원대에서 700만~800만 원대로 오를 조짐이다.