"경비 증빙서류 챙겨 세금 줄여라"

양도세 절세 요령

집을 팔 때 가장 신경쓰이는 것이 양도소득세다.

최근 들어 부동산세제 강화로 실거래가 기준으로 양도소득세가 부과되면서 더욱 두려운 존재가 돼 버렸다.

이런 때일수록 절세전략에 소홀해서는 안 된다.

특히 실거래가 기준으로 양도세가 부과되는 경우 필요경비로 공제받을 수 있는 항목을 꼼꼼히 챙겨야 효과적으로 세금을 줄일 수 있다는 사실을 염두에 둬야 한다.

일반적으로 양도소득세 계산 때 양도가액에서 취득가액뿐 아니라 필요경비를 공제한 금액을 양도차익으로 간주한다.

하지만 기준시가가 적용되는 경우엔 일괄적으로 취득 당시 기준시가의 3%가 필요경비로 공제되지만 실거래가 신고시에는 실제 들어간 경비에 대한 증빙서류를 제출해야 한다.

현재 실거래가 기준 양도세 부과 대상은 △미등기 부동산 △양도가액 6억 원 초과 주택 △취득 후 1년이 넘지 않은 부동산 △투기지역 내 주택 △1가구 3주택 이상 보유자가 주택을 팔 경우 등이다.

이 경우 양도소득세 신고시 필요경비로 인정받을 수 있는 항목에 대해 자세히 살펴 적용하면 세금을 줄일 수 있다.

공제받을 수 있는 비용은 크게 부동산을 취득, 양도하는 데 들어가는 비용과 부동산을 보수하는 데 투입된 비용으로 나눌 수 있다.

◆보수비용=공제 대상이 되는 비용은 양도자산의 용도변경이나 개량 또는 이용 편의를 위해서 들인 비용. 단 이 경우 경비를 들여 해당 부동산을 사용할 수 있는 기간이 늘어났거나 자산가치가 현실적으로 상승돼야 한다.

이와 관련해 구체적으로 어떤 항목들이 비용에 해당된다고 법에 명시하지 않고 있기 때문에 관할 세무서의 판단에 따라 비용인정 여부가 달라질 수 있다는 사실을 염두에 둬야 한다.

비용으로 인정되는 보수비는 발코니새시 설치비용, 난방시설 교체비용, 건물의 가치를 상승시킬 수 있는 인테리어 비용 등이다.

하지만 벽지·장판, 싱크대 등 주방기구, 문짝이나 조명 등 교체 비용과 외벽 도색, 보일러 수리비용 등은 부동산의 가치를 상승시킨다기보다는 주택의 정상상태 유지와 주거편리를 위해 투입한 비용으로 간주돼 공제대상 경비에 포함되지 않는다.

옥상방수 공사비, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비 등도 비용 인정을 받지 못한다.

보수비로 공제받기 위해서는 지출사실을 입증할 수 있는 세금계산서나 공사한 사업자의 사업자등록번호나 성명 등 인적사항, 공사금액, 공사일자 등이 명시돼 있는 증빙서류를 제출해야 한다.

◆취득·양도 때 비용=공인중개사를 통해 부동산을 매입했거나 팔았다면 중개수수료가 필요경비로 인정된다.

또 법무사를 통해서 등기를 의뢰했다면 법무사 수수료도 공제대상이다.

이와 함께 취득 때 부담한 취득세·등록세·교육세·농어촌특별세·인지세 등도 필요경비로 인정받을 수 있고 주택을 구입할 때 사야 하는 국민주택채권을 은행에서 할인하는 경우 할인료 역시 비용처리를 받을 수 있다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com