이슈포럼-부동산 정책, 기본으로 돌아가라

서울 송파구 아파트 가격이 최근 일주일 만에 1억 원 이상 상승했다고 한다.

가격상승 요인을 명확하게 짚기는 쉽지 않다.

다만 물가상승을 보전해 줄 수 있는 방법이 부동산 가격 상승밖에 없다는 국민들의 인식과 은행의 정기예금 금리를 3.5%라 볼 때 세금과 물가상승률을 제하고 나면 약 0.7% 정도 손해보는 현실이 작용하지 않았나 싶다.

누구나 재테크를 위해 은행 정기예금보다는 당연히 다른 곳을 찾을 것이고, 토지나 건물 등 부동산에 투자해 손해보는 일은 없을 것이라는 판단이 부동산 가격을 부추기고 있다

좀 더 실물에 접근하면 문제의 진원지인 경기도 판교에 대한 기대가 무너지면서 대부분의 아파트 수요가 기존 강남의 최고층 재건축 아파트나 송파·반포 등의 재건축 아파트로 몰리면서 가격이 폭등하고 있는 것으로 보인다.

이에 대해 정부는 투기수요에 대한 세금 환수를 연일 발표하고 있지만 보다 근본적인 대책이 필요하다

공급의 확대로 수요를 충족시킬 때까지 가격이 오를 것이므로 세금으로 막기는 역부족이라 보여진다.

또 정부가 판교에 버금가는 서울 세곡, 안양 관양, 의왕 포일2지구 등 3개 지구(총 41만7천 평) 건설 계획을 발표했지만, 신뢰성이 떨어지고 있다.

그 이유는 무엇인가? 당초 판교가 "강남의 수요를 분산시킨다"는 취지로 시작됐지만 현실은 그렇지 못했다.

임대아파트의 의무비율로 소셜믹스를 시도한 점, 특목고나 자립형 사립고에 대한 기대가 어려워진 점, 중대형 아파트의 평당 분양가가 1천500만 원 이상으로 결정되면서 오히려 주변의 강남, 용인, 분당, 평촌 등 기존 아파트의 가격을 동반 상승시키는 결과를 초래하게 되었다.

무엇보다 수도권, 대전·충남을 제외한 전국 11개 광역시에 하나씩 건설될 혁신도시와 원주·군산·광주·시화·안산 등지의 혁신클러스터 등 개발계획이 투자수요의 큰 요인이다.

파주는 LG LCD로 인한 토지보상비로 대토지역인 연천이 1년 사이 개별공시지가가 2배가량 상승했다.

송도 국제도시와 평택, 아산 탕정 등 가히 전국이 개발계획에 대한 기대와 신도시 건설에 대한 기대감으로 투자의 대상이 되고, 은행에 머물지 못하는 부동자금이 이런 곳에 투자되면서 가격은 폭등하고 있는 것이다.

정부는 2003년 2월 투기과열지구의 확대, 분양권 전매금지, 아파트 후분양제 실시 등으로 집값을 잡겠다고 했지만, 두 달 정도 잠잠하다가 8, 9월에 폭등했다

이어 10월 29일 '종합부동산 대책'을 발표했지만 정부정책 발표 후 잠시 조용했다가 연말부터 다시 상승하기 시작했다.

이렇게 해서 만 2년을 넘기고 올 5·4 대책이 나왔지만, 판교의 실패로 분당·용인·평촌 등 대체효과를 기대하는 수요는 다시 춤을 추기 시작했다.

그렇다면 이런 가격상승과 정책의 문제점을 어떤 방법으로 해결할 것인가? 기본에 충실해야 문제를 해결할 수 있다고 본다.

수요가 있는 곳에 공급을 확대해야 가격은 조절될 수 있는 것처럼 말이다.

우선, 주택공급의 확대에서 가장 문제되는 것은 택지보급의 문제이다.

택지는 정부가 보유하고 있는 군사보호시설의 해제와 그린벨트로 묶여있는 토지 중에서 개발할 수 있는 곳을 풀어서 택지로 보급하고, 필요에 따라 공영개발을 통해 낮은 분양가로 공급을 확대해야 할 것이다.

둘째, 용적률을 현실화시켜야 한다.

종의 세분화에 따른 규제를 보다 현실화시켜 개별성에 적합한 용적률을 주어야 할 것이다.