대출자격 확인 후 분양받자

정부의 부동산 투기자 또는 투기혐의자를 대상으로 한 금융대출 규제가 본격화하면서 아파트 청약 및 계약 때 좀 더 신중해야 할 것으로 보인다.

종전처럼 분양대금의 10%선 계약금만 들고 계약을 한 뒤 중도금은 납기일이 다가오면 금융기관이나 친·인척으로부터 빌려 충당하겠다는 생각으로 무턱대고 분양계약서에 도장을 찍어서는 안된다. 현재 상태에서는 내가 살 집을 구하는 실수요자들을 제외하고는 대출받기가 쉽지 않아졌기 때문이다.

중도금을 못 댈 경우 고액의 연체료를 물어야 하는 것은 물론 투기과열지구 지정으로 대구 전역에서 분양권 전매가 계약 1년 후에야 가능하기 때문에 분양권을 마음대로 처분하지도 못하는 낭패를 당하게 된다. 결국 분양권 프리미엄을 노리다가 연체료에다 마음고생까지 얻을 수도 있다.

따라서 신규 아파트를 분양받으려면 사전에 본인이 금융권 대출을 받을 수 있는지 여부를 은행 등을 통해 확실히 알아보는 게 무엇보다도 중요하다. 특히 주택투기지역으로 지정돼 있는 대구 동·북·수성·달서구와 포항시 북구에서 기존 아파트와 신규 분양권을 매입할 때는 여러 제한 규정이 있다는 사실을 알아둘 필요가 있다.

◆아파트 담보대출은 1건만 허용

이미 지난 4일부터 동일인이 투기지역에서 받을 수 있는 아파트 담보 대출은 모든 금융기관을 합해 1건으로 제한됐다. 은행에서는 주택담보대출 신청이 들어올 경우 은행연합회 전산정보를 통해 고객의 다른 은행 대출 거래 여부를 확인한 뒤 기존 대출이 있을 경우 은행간 팩스를 통해 확인하거나 고객에게 직접 확인서를 떼오도록 하는 방법으로 추가 대출을 통제한다. 현재 규제 대상에 포함되지 않은 단위농협·새마을금고 등에 대해서도 금융당국이 포함시킬 가능성이 있다는 게 금융권 얘기다.

◆담보제공자와 채무자도 규제대상

투기지역 아파트(주상복합 포함) 담보대출이나 중도금대출에서 제3자 담보대출은 담보제공자와 채무자 모두 규제 대상에 포함된다. 따라서 타인 명의 주택을 담보(제3자 담보)로 하여 대출을 받은 대출자가 투기지역 소재 아파트를 담보(제3자 담보 포함) 대출받는 것은 불가능하다. 또 주택 담보대출을 받고 있는 사람이 투기지역 아파트를 제3자에게 대출 담보로 제공하는 것도 안된다.

◆비투기지역 대출도 갚아야 투기지역 신규 대출 가능

투기지역이든 비투기지역이든 기존의 주택담보대출이 있다면 모두 상환해야 투기지역 아파트(주상복합 포함)를 담보로 대출을 받을 수 있다. 단, 투기지역 소재 아파트에 대한 기존의 대출잔액이 담보 인정비율 이내인 경우 담보로 담보인정비율을 초과하지 않는 범위 내에서 추가대출(후순위 담보)을 받을 수 있다.

◆중도금 대출 조건

투기지역에 건설하는 아파트의 중도금 대출은 신규 아파트 준공(소유권 이전 등기) 후 1년 이내에 기존주택에 대한 주택담보대출을 상환하는 조건으로 가능하다. 이미 다른 아파트에 대해 중도금 대출을 받은 경우에는 대출이 안된다.

◆분양권 매수자 대출 승계 불가

종전까지 아파트 분양권 매수자는 당초 예약자가 은행과 체결한 대출약정을 인수(채무승계)받아 대출을 유지할 수 있었지만 이제는 분양권 매수자가 기존에 담보대출이 있거나 다른 아파트에 대한 중도금 대출이 있을 경우 승계가 불가능하다. 재약정 및 대환은 신규대출로 간주하기 때문이다.

◆중도금 대출=담보 대출

중도금대출이 있는 대출자가 투기지역의 아파트 담보대출을 받는 것도 안된다. 재건축·재개발 아파트에 대해 추가 분담금 대출이 있는 경우에도 투기지역 소재 다른 아파트 담보대출 및 중도금대출이 안된다. 중도금대출이 있는 사람의 경우 투기지역에 건설예정인 다른 아파트에 대한 중도금대출 역시 못 받는다.

이렇듯 투기지역 소재 아파트를 복수 담보로 한 대출은 물론 투기지역 및 비투기지역 소재 아파트를 복수담보로 한 대출은 전면 금지하고 있다. 금융기관의 아파트 중도금 대출 비율은 일반지역 60%, 투기과열지구 50%, 투기지역 40% 등이다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com

사진: 당국의 주택담보대출 규제에 따라 실수요자들은 자기가 대출을 받을 수 있는 경우인지를 확실히 알아둬야 한다. 아파트 모델하우스에 몰려든 청약 인파.