고도제한지역 투자 유혹 주의

대구시 도시계획상 고층 아파트 건축이 되지 않는 동네 곳곳에 기획부동산업체가 침투, 아파트 건축을 위한 토지 및 주택 매매 동의서를 받으면서 '묻지마' 투자세력 까지 가세, 주의가 요망되고 있다. 대구시도 일반주거 '1종'과 '2종 7층 이하 고도제한' 지역에 대한 '투자 주의보'를 발령했다. 살집이 아니라 투자를 위해 집을 사는 경우라면 신중을 기하라는 것이다.

이같이 현행 법규대론 고층아파트 건축이 불가능한 '1종'과 '2층 7층 이하'지역을 대상으로 기획부동산업자들의 아파트 재건축을 위한 사업동의서 받기 움직임이 일고 있는 것은 대구시내에서 주상복합을 지을 수 있는 상업지역을 제외하고는 고층아파트를 지을 수 있는 일반주거 '2종 15층이상'과 '3종'지역이 바닥난 상태이기 때문이다.

◆"지금은 재건축 추진중"

최근들어 수성구와 달서구, 북구지역 등에서는 기획부동산업자들이 '1종'과 '2종 7층'지역에까지 손을 뻗쳐 "아파트 재건축을 추진중"이라면서 아파트 건축을 추진한다는 소문을 퍼뜨리거나 지주들을 상대로 매매동의서를 받으면서 해당 지역의 땅값을 크게 올려놓은 상태다.

현재 대구시내에서 건축물 높이를 4층으로 제한하고 있는 일반주거 '1종'이나 7층으로 제한하고 있는 '2종 7층'지역에서 관련 법규와는 무관하게 부동산업체나 시행사들이 아파트사업을 하겠다며 땅(지주)작업에 들어간 곳은 20여곳에 이르고 있다. 대상 부지가 1만평 규모일 때 지주는 150여명선에 달한다.

땅을 작업하는 기획부동산의 경우 아파트 사업대상 부지 100%에 대해 매매동의를 받았을 때 매매대금의10%를 계약금으로 건네며, 그 때부터 계약이 유효하다는 내용으로 지주들의 동의를 받는 게 일반적이다.

이같이 애초에 땅을 팔 생각이 없던 지주들을 대상으로 "집을 팔라"고 요구하다보니 지주들은 높은 보상가를 요구하게 되고, 동의가 잘안되는 한 두 집에 대해 상대적으로 높은 보상가 지불을 약속하다보니 일대의 집값 상승을 부추기고 투기세력까지 뒤늦게 집을 사서 들어오는 현상이 나타나고 있다.

이런 가운데 일부 기획부동산업체들은 "머지않아 층고 제한이 풀려 고층아파트 건축이 가능하다"면서 일부 지주들의 동의를 받은 상태에서 막상 고층아파트 건축을 위한 교통영향평가심의 등 행정절차를 밟으려 시도한 가운데 사업이 어렵다는 자체 판단으로 다른 부동산업체에게 떠넘기고 빠져나간 지역도 생겨나고 있다.

한편으론 땅작업을 끝냈거나 마무리단계에 있는 부동산업체와 시행사 등이 지주들에게 '종 구분에 따른 사유재산권 침해를 당하고 있다'는 내용으로 대구시와 관할 구청 등에 집단민원을 내도록 종용하는 경우도 있는 것으로 알려졌다.

신천변에서 50m 넓이로 그어져있는 '2종 7층 고도제한' 지역의 경우 일부 부동산업체들이 아파트 재건축을 빌미로 땅 매입작업에 나서면서 땅값 움직임이 감지되고 있고, 만촌동 한국관 뒤편의 '2종 7층' 단독주택지역도 부동산업체들이 땅작업을 마친 가운데 시행사들에게 사업을 해줄 것을 요구하며, 땅을 돌리고 있는 것으로 알려졌다.

◆1종과 2종7층 고층아파트 불가

현재 시행중인 일반주거지역의 1,2,3종별 건축규제는 대구시가 2003년 1월1일부터 시행된 국토법 시행령을 바탕으로 11월부터 적용한 것으로 도시계획을 수립한 지 5년내에는 도시계획을 변경하지 못하도록 규정한 '도시관리계획수립 지침'으로 인해 오는 2008년 11월까지는 그 누구도 손을 댈 수 없다.

이와 관련, 대구시는 "도시계획은 도시의 과밀화 방지와 함께 쾌적한 주거환경과 균형개발, 토지의 효율적 개발 등을 위해 그은 것으로 집단민원이 분출된다고 해서 바로바로 풀고 묶고 할 사안이 못된다"면서 "특히 건축물의 최고고도제한의 경우는 전문가들이 도시의 백년지계를 위해 필요하다고 판단해 설정한 것으로 일반적인 종구분과는 차원이 다르며, 이는 개인의 이해관계에 따라 풀 수 있는 사안이 아니라"고 명확한 입장을 밝혔다.

특히 내년도 도시계획 재정비 때 고도제한지구가 풀릴 것이란 설에 대해서도 "도시관리계획수립 지침상 도시계획을 수립한 지 5년내에는 도시계획을 변경하지 못하도록 규정하고 있어 내년도 도시계획 재정비때 반영한다는 소문은 사실무근"이라면서 잘라 말했다. 특히 대구에는 지난 2001년이후 아파트가 과잉공급된데다 아직은 택지가 부족한 상태가 아닌데도 아파트가격이 급등하는 등 최근 부동산 시황을 볼 때 5년 기한이 끝나는 2008년에도 조정이 이뤄질 지는 의문이라고 덧붙였다.

한편 대구시내 일반주거지역은 △1종(4층, 높이 9.8m이하)=16.85㎢(18.6%) △2종 7층=24.41㎢(26.9%) △2종15층=22.9㎢(25.2%) △3종 20층=4.01㎢(4.4%) △3종무제한=22.62㎢(24.9%) 등으로 구분돼 있다.

◆부작용 우려

이처럼 관련법규나 대구시의 방침을 볼 때 '1종'과 2종7층'지역에서의 고층아파트 건축은 향후 인·허가 자체가 안된다고 봐야한다. 특히 현재는 최근들어 수성구 등 대구 전역의 아파트 신규 분양가가 오르면서 너도나도 투자세에 가세하고 있는 데다 대구 전역이 분양권 전매가 계약으로부터 1년후에나 허용되는 투기과열지구로 돼 있고 동·북·수성·달서구 등이 주택을 팔 때 양도세가 실거래가로 부과되는 투기지역으로 묶여있다는 점을 감안 할 때 아파트건축관련 규제가 완화될리 없을 것이란 게 전문가들의 시각이기도 하다.

하지만 아파트 사업이 이뤄질 것으로 알려진 지역에서 막상 안된다는 결론이 날 경우 한 때 재건축 기대감에 쌓였던 지주들은 순간 허탈감에 빠져들고, 투자를 위해 뒤늦게 비싸게 주고 집을 매입한 사람이나 높은 보상가를 받을 수 있다는 기대감에 금융기관 대출이나 친·인척 돈까지 끌어와 이미 오른 가격에 집을 추가 매입한 사람들의 피해가 우려되고 있다.

이런 가운데 일부 기획부동산업체들의 경우는 동의서를 접수하던 지역에서 재건축 소문을 흘리기 이전에 싸게 매입한 단독주택을 이미 두 배 이상의 가격에 팔고나가 상당한 시세차익을 누린 뒤 잠적한 것으로 업계에 알려졌다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com