아파트 분양가 알고보니…<上>주택업체 뻥튀기기

수성구의 아파트 평당 분양가가 천만원을 넘기고도 상당수가 분양에 성공하고 있다. 주택업체들은 "땅값과 건축비가 하루가 다르게 올라 분양가를 올릴 수밖에 없고, 이윤도 그리 많지 않다"고 주장하고 있다.

최근 수성구의 한 업체는 구청이 조정한 분양가로는 '적자'를 볼 수밖에 없다는 이유로 분양 시기를 미루기까지 했다. 하지만 취재 결과 업체들은 막대한 이익을 보고 있는 것으로 나타났다.

◇알고 보니 1

최근 수성구에서 1순위 완전 분양이라는 '대박'을 터뜨린 한 업체.이 업체가 주택건설공사 감리에서 밝힌 평당 대지비는 1천200만원(용적률 적용). 한 달 뒤 수성구청으로부터 분양승인을 받은 뒤 낸 입주자 모집 공고에서 34평형에 적용한 평당 대지비는 1천600만원, 43평형과 50평형 1천700만원, 56평형 1천770만원, 60평형 1천860만원 등을 넘는다. 불과 한 달 사이에 대지비가 평당 400만원~600만원 이상 오른 것.

건축비(모델하우스, 각종 세금 등 기타비용 포함)도 감리에선 평당 건축비가 375만원이지만 입주자 모집 공고에선 34평형 454만원, 43평형 597만원, 50평형 621만원, 56평형 585만원, 66평형 578만원 등 최고 200만원 이상 추가 계상한 것으로 나타났다.

이에 대해 대구 경실련은 "건설감리는 수익분석을 끝낸 총사업계획에 대해 감리를 받는 자료이기 때문에 이후 건축비와 대지비가 오른다는 것은 어불성설"이라고 잘라 말했다.따라서 이 업체는 대지비 및 건축비 뻥튀기를 통해 불과 한 달 사이에 수십억원의 추가이익을 낸 것으로 밖에 볼 수 없다는 것.

또 이 업체는 구청과의 분양가 조정에서 평형별로 최고 192만원의 분양가가 삭감돼 당초 분양가가 그대로 통과했다면 업체 이익은 더욱 늘었다.이에 대해 이 업체 관계자는 "감리 이후 설계 변경으로 인한 추가 공사 비용이 발생, 분양 신청 시에 반영한 것"이라고 했다.

수성구에 대지면적 4천700평, 연면적 1만8천여평, 228가구의 아파트를 추진중인 한 업체는 지난달 25일 수성구청에 낸 분양가 신청을 자진 취하했다.

업체가 신청한 평당 평균 분양가는 1천190만원이며 평당 1천95만원까지 낮춰 구청과 분양가 조정을 벌였지만 구청은 평당 1천40만원 선으로 더 낮출 것을 권고했다.

하지만 업체는 구청이 제시한 분양가로는 금융비용 부담 등으로 사업을 할 수 없다며 후발 분양업체의 분양가가 평당 1천100만원을 넘긴 이후 다시 분양승인을 신청할 방침이라는 것.

이 업체의 감리 자료에 따르면 가구별 평당 대지비는 403만원이며 기타 비용을 포함한 건축비는 526만원이다. 대지비와 건축비를 합한 929만원을 평균 분양가로 계산했다. 업체가 구청에 신청한 분양가와는 261만원, '마지노선'으로 제시한 분양가와도 166만원이 차이 난다.

부동산 전문가들은 "감리 이후 불과 한 달 사이에 평당 분양가를 261만원이나 높여 제시한데도 적자타령을 하는 것은 이해할 없는 대목"이라고 했다.

부동산업계에 따르면 감리에서 이 업체의 공사비는 평당 410여만원으로 대구의 아파트 평당 공사비가 300만원 안팎인 것에 비하면 상당히 높은 금액인데다 시공사에 도급을 주지 않고, 직접 시공할 계획인 것을 감안하면 공사비에 이미 상당 이익을 포함했을 가능성이 높다.

지난 달 역대 달성군 내 평당 600만원대라는 최고 분양가를 기록한 업체는 감리에서 가구별 평당 대지비 158만원과 건축비 414만원을 합해 572만원의 평당 분양가가 나왔다.

이 업체는 달성군과의 분양가 조정에서 33평형은 616만원, 44평형은 669만원, 53평형은 687만원선으로 최고 평당 100만원 이상의 분양가를 올린 것.

또 올 초 수성구에 분양한 한 업체 역시 감리에서 가구별 평당 대지비는 266만원, 건축비는 275만원으로 540여만원이 평당 분양가인 셈이지만 업체는 수성구청과의 분양가 조정에서 분양가가 최고 90만원 삭감된데도 33평형은 716만원, 44평형은 785만원, 52평형은 810만원, 76평형은 평당 898만원에 분양했다.

◇알고 보니 2

건설업체들은 감리자료의 사업내역이 '원가개념'이라고 했다. 감리 이후 최종 분양 단계에서 시행 및 시공사의 적정이윤이 포함되고, 대개는 총사업비의 7~8%선이라고 밝혔다.

이에 대해 시민단체, 부동산업계 관계자들은 "감리자료에는 이미 적정 수익이 포함돼 있다"고 반박했다.전문가들에 따르면 아파트 원가는 대지비와 건축비로 나뉘며 건축비는 공사비와 기타비용으로 구분한다. 대지비와 공사비가 총사업비의 90%이상을 차지하며 기타비용은 최대 10%를 넘지 않는다는 것.

대지비는 감리 이전 사업계획을 세우는 단계에서 이미 속칭 '개발감정(시행사가 돈을 들여 감정을 하기 때문에 시행사가 원하는 수준의 감정을 한다는 뜻)'을 통해 적정 이윤을 포함시키는 게 업계의 공공연한 비밀.

공사비도 시공사 몫으로 이미 평당 50만원 안팎의 이윤이 포함돼 있다고 한다.특히 공사비는 '고무줄 잣대'로 실제 위 4개 업체의 감리자료 상 평당 공사비는 413만원, 238만원, 312만원, 292만원 등 천차만별이다.

땅값은 지역별로 차이가 나지만 공사비는 외제품으로 호화 장식을 하지 않는 한 수성구에 짓든, 북구나 서구에 짓든 차이가 별로 없다는 게 업계의 공통된 견해다. 결국 공사비가 업체마다 다르다는 것은 평당 50만원 안팎의 이윤 외에 업체 '사정'에 따라 또 다른 이윤을 포함했을 개연성이 크다는 결론이다.

전문가들은 "238만원에 공사를 한 업체가 적자를 보고 공사를 할 리 만무"라며 "공사비에 수익을 얼마나 뻥튀기 하느냐에 따라 평당 공사비는 고무줄처럼 늘었다 줄었다 한다"고 꼬집었다.대구 경실련 한 관계자는 "아파트 사업은 최초 사업 기획단계에서 감리, 최종 분양 승인까지 단계마다 분양가가 계속 부풀려지는 구조"라고 말했다.

기획탐시팀 이종규 기자 jongku@imaeil.com 이상준 기자 all4you@imaeil.com 사회 1부 최병고 기자 cbg@imaeil.com