치솟는 아파트 분양가…처방책은?-〈上〉공영 개발

강북 뉴타운 개발, 신도시 건설, 중대형 공공 임대주택 분양….

하루가 다르게 치솟는 집값을 잡기 위해 정부와 서울시가 발표한 주요 부동산 정책이다. 대규모 택지 공급을 통해 부동산 가격 폭등의 중심인 강남과 수도권 아파트 가격 상승을 잡겠다는 방안이다. 양도세 인상과 보유세 신설 등 세금 중과를 골자로 하는 8·31 대책과 함께 정책 당국이 내놓은 부동산 처방책의 핵심은 '공급 확대'다. 하지만 올 들어 아파트 분양가가 크게 높아지고 있다. 아파트 분양가의 급상승 요인과 이에 대한 대책은 무엇인지 알아본다.

대구의 강남으로 불리는 '수성구'. '수성 불패'란 신조어를 낳으며 2000년 이후 아파트 분양가가 급등세를 보이며 대구·경북지역 아파트 값 상승을 주도하고 있다.

불과 3년 전 700만 원 이하(40평형 이상)를 밑돌던 분양가가 올 들어 1천100만 원을 넘었으며 1천200~1천300만 원 돌파도 눈앞에 두고 있는 실정. 현재 추세로 본다면 내년 분양가는 더 올라갈 것이란 예측도 만만치 않다.

하지만 8·31 조치를 빼곤 수성구의 분양가를 잡을 수 있는 대안은 현재론 없다. 근본적으로 택지가 부족하지만 집값 안정을 위한 공공 택지나 공영 재개발이 전무한 탓. 이에 따라 개발 여지가 있는 땅값은 갈수록 급등하고 이는 결국 분양가 상승으로 이어지고 있다.

시행사 성원 디앤씨의 이동경 부사장은 "수성구 범어동과 수성동, 시지 지역 등에서 개발이 안 된 지역은 층수 제한을 받는 1, 2종 주거지역과 땅값이 폭등해 쉽사리 개발이 어려운 몇 곳뿐"이라며 "토지 구입비가 분양가에서 차지하는 비중이 30~40%나 되는 탓에 결국 땅값 상승은 분양가 인상 효과를 불러온다"고 말했다.

실제 범어동과 수성동을 기준으로 볼 때 대로변 상업지역의 공시지가는 500만~600만 원선, 주택가는 200만~300만 원대. 그러나 민영에서 개발에 나설 경우 주택지는 최소 1천여만 원, 상업지는 2천만 원 이상을 지불해야 매입이 가능한 상태.

수성구에서 분양을 준비중인 모 시행 업체 대표는 "지난해 평당 1천만 원에 계약한 땅을 지난달 2천500만 원 주고 매입했다"며 "시민들은 시행사나 주택업체들이 분양가 끌어올리기를 통해 폭리를 취하고 있다고 생각하지만 손쉽게 돈을 버는 것은 알박기 지주와 금융권"이라고 주장했다.

이에 따라 도시계획권을 갖고 있는 대구시나 토지 수용령을 갖고 있는 도시개발공사, 주택공사 등의 적극적인 역할론이 갈수록 대두되고 있다. 대구대 윤종섭 교수(부동산학과)는 "대구시나 도공 등이 공공택지 개발이나 수도권처럼 대형 평수의 임대 아파트 공급을 통해 분양가 인하를 유도해야 하지만 별다른 역할을 하지 못하고 있다"며 "아파트 공급을 민영개발에만 의존하는 현재 방식으로는 분양가 인상을 막을 수 없다"고 밝혔다.

80년대에는 지산·범물, 90년대는 시지에서 택지 공급이 이뤄졌지만 2000년 들어 수성구 지역의 공공 택지 공급은 완전 끊긴 상황.

분양대행사 대영의 이호경 대표는 "주택 공급률이 전국 최하위인 대구 지역에 연간 필요한 택지는 30만~40만 평이지만 공공택지 공급은 절반에도 미치지 못하고 있다"며 "여기에다 대구시가 아파트 건립을 제한한 종 구분까지 엄격하게 하면서 땅값이 더욱 올라가는 부작용이 발생하고 있다"고 말했다.

대구의 주택 보급률은 전국 평균 102%를 훨씬 밑도는 87% 로 부산 97.3%, 광주 98.2%, 대전 99.7%와 비교하면 10% 이상 낮은 수준. 선진국의 주택 보급률은 116%에 이른다. 현재 도개공은 수성구 등 대구 지역 그린벨트 17곳에 대한 개발 타당성 조사에 들어갈 계획으로 있지만 현실화에는 여러 가지 어려움과 기간이 걸릴 전망이다.

주택 회사들은 "시나 구청이 아파트가 들어설 때마다 공익적 목적을 내세워 분양가 상승 원인이 되는 도로 시설 등에 대한 기부채납 요구만 할 것이 아니라 땅값과 분양가 안정을 위한 보다 근본적인 처방책이 하루빨리 필요하다"고 입을 모으고 있다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr