문턱 낮아진 부동산 경매 시장 '인기'

"부동산 경매는 어떨까."

부동산 재테크나 조금이라도 싼값에 내집 마련을 꿈꾸는 이들이라면 한번씩은 관심을 가져 봤을 만한 것이 경매 시장이다.

경매에 참가하는 일반인들이 해마다 늘고 있지만 아직은 선뜻 발을 들여놓기가 어려운 곳이 법원 경매.

하지만 몇년새 경매 관련 전문 정보제공업체가 늘고 올부터는 공인중개사들에게도 경매 대리인 자격이 주어지는 만큼 경매에 참가하는 이들이 부쩍 늘어날 것으로 보인다.

경매 전문 법인을 운영하고 있는 김재원 변호사는 "경매도 부동산과 같이 경기를 타지만 꼼꼼한 준비를 한 뒤 경매에 참가한다면 매력이 있는 투자처가 될 수 있다"며 "미국의 경우는 이미 20여년전부터 일반인들의 참여가 일반화되어 있다"고 밝혔다.

◆문턱 낮아진 경매 시장

지난해 전국적으로 법원 경매에 입찰한 사람은 48만7천여명으로 지난 2004년 보다 무려 28% 증가했다.

대구지역의 경우도 지난해 대구지법 경매 입찰자 수가 3만5천800여명으로 지난 2004년 2만5천200여명에 비해 큰폭으로 늘어났다.

지법 경매에 나온 전체 물건이 2004년 6천520건에서 지난해 7천880건으로 증가한 것도 한 원인이지만 물건당 평균 입찰인 수가 2004년 3.86명에서 2005년 4.55명으로 늘어난 것을 감안하면 경매 시장의 인기가 높아진 것을 엿볼 수 있다.

입찰자 수가 많아진 것은 사설 경매교육기관과 정보제공업체가 2000년 이후부터 크게 증가했기 때문.

특히 올부터는 변호사나 중개법인에게 제한되던 경매 대행이 일정 교육을 이수한 공인중개사들에게도 주어지는 만큼 경매에 대한 전문 지식이 없는 일반인들도 쉽게 경매에 참가할 수 있게 됐다.

경매정보사이트인 리빙경매 하갑용 대표는 "일반 중개사들까지 경매 대행 업무에 뛰어들면 경매 시장 문턱이 자연스럽게 낮아질 수 밖에 없다"며 "현재 규정이 없는 경매 대행 수수료도 규정이 마련된 만큼 경매 대행을 의뢰하는 이들도 늘게 될 것으로 본다"고 말했다.

업계에 따르면 일반인들이 경매 대행을 의뢰할 경우 관행적으로 받는 수수료는 아파트의 경우는 200만~400만 원 정도이며 금액이 높은 토지나 상가 등은 1천만 원을 넘어서고 있다.

반면 법원행정처가 마련한 수수료 기준을 보면 경매 물건에 대한 상담 및 권리분석 수수료는 50만 원 이내, 대행업체가 낙찰을 받았을 경우에는 감정가의 1%나 최저매각가격의 1.5% 중 적은 것을 받도록 돼 있다. 낙찰에 실패한 경우 수수료는 권리분석 수수료와 같은 50만 원 이내로 제한하고 있다.

그러나 전문가들은 경매 대행을 의뢰하더라도 본인이 최소한의 지식과 물건을 보는 안목, 투자요령을 습득하고 있어야 한다고 조언한다.

◆경매 물건은 분야별로 관심도를 달리해야

경매에 처음 발을 들여놓는 이들 중 대부분이 관심을 갖는 분야가 권리분석이 쉽고 임차인이 1명인 아파트. 하지만 전문가들은 실수요자가 아니라면 아파트 경매는 참가하지 않는 것이 바람직하다고 충고하고 있다. 감정가와 실거래 가격이 비슷한데다 감정가 대비 낙찰율이 90%대를 넘어서는 경우가 많기 때문.

부동산써브 신수홍 대구센터장은 "아파트는 90% 낙찰가에 각종 세금과 법무사 수수료 등 5%를 제하고 나면 실거래가에 근접하는데다 단기간에 팔게 되면 양도세까지 물게되는 만큼 투자의 개념으로 접근하면 자칫 손해를 볼 수도 있다"며 "입주 개념의 실수요자라면 2억~3억짜리 아파트를 1천~2천만원 정도 저렴하게 살수 있는 장점이 있다"고 밝혔다.

그러나 경매 시장에 나온 아파트 중에는 국민임대나 비인기 지역 아파트가 많아 실수요자라 하더라도 향후 시세 등에 대한 꼼꼼한 분석이 필요하다.

지난해부터 경매 시장에서 인기를 끌고 있는 물건들은 농지나 임야 등 토지.

대구지법 경매 결과를 보면 농지의 경우 지난 2004년 낙찰율이 78.65%에 머물렀지만 지난해에는 100%를 넘었으며 임야도 2004년 낙찰가가 66%에서 지난해 95%선까지 상승했다.

특히 농지나 임야는 아파트나 상가 등과 달리 감정가와 실거래 가격이 큰 차이를 보이는 경우도 많아 투자처로 각광을 받고 있다.

리빙경매 하 대표는 "각종 개발 계획 등으로 지난해부터 토지 인기가 급상승 했으며 감정 시점 대비 경매 시점에 가격이 두세배 오른 사례도 있었다"며 "그러나 토지도 실거래가 신고제가 적용되고 양도차익에 대한 중과세가 적용되는 만큼 예전 같은 수익률은 기대하기 어려울 것"이라고 말했다.

▨경매시 유의 사항

경매가 투자 수익률이 높지만 위험 부담도 많다는 것을 주지해야 한다. 기본적으로 등기부상 권리분석, 세입자 분석, 세금 및 각종 부동산관련법 등에 대한 사전 지식이 필요하다.

특히 정부가 부동산 가격안정을 위해 올부터 각종 정책을 시행하고 있는데다 대구시도 주거지역 용적율 축소를 추진하고 있어 자칫 낙찰 받은 아파트나 토지 가격이 하락할 우려도 있다. 일반 주택이나 재건축 대상 노후 아파트라면 경우는 주거지역 용적률을 정한 종 구분을 반드시 살펴야 하며 토지는 향후 개발 계획에 대한 정보 수집이 뒤따라야 한다.

경매 물건에 대한 기본 정보는 법원 인터넷홈페이지 내용을 통해 파악이 가능하며 간단한 권리분석 등은 인터넷 유료 사이트에 가입하면 얻을 수 있다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr