올해 분양시장 전망

2006년 대구 아파트 분양 시장은 전국에서 가장 주목을 받는 지역이 될 전망이다. 분양 물량이 평년의 두배를 넘는 4만 가구에 이르는데다 서울에 기반을 둔 대형 건설업체와 공급량이 상대적으로 적었던 대구지역 업체들이 앞다투어 분양을 준비중에 있기 때문이다.

주택업체 관계자들은 "올 한해 대구 아파트 분양시장은 전국 분양시장의 축소판이라고 할 수 있다"며 "어느해 보다 분양 경쟁이 치열할 것으로 예상된다"며 입을 모으고 있다.

수요자 입장에서 보면 선택의 폭이 그만큼 넓어진 셈이다. 또 지난 몇년간 분양 물량이 수성구와 달서구에만 집중됐지만 올해는 분양 물량이 많아 각 구·군별로 다양한 단지들이 분양시장에서 선을 보일 것으로 보인다.

특히 혁신도시 호재로 분양시장이 탄력을 받고 있는 동구와 미군 헬기장 이전을 앞두고 있는 남구 지역에서 어느해보다 풍성한 물량이 쏟아질 전망이다.

◆공급 규모

시장 상황에 따라 하반기 분양 물량들의 수급 조절이 있겠지만 현재까지 드러난 업체별 분양 물량을 보면 최소 4만 가구를 넘어설 것으로 보인다. 지난해 분양 예정이던 1만 가구가 올해 분양으로 넘어온데다 올 연말까지 성당 주공과 중리 주공 등 대형 재건축 단지 분양이 많고 신규 공급 물량도 2만가구에 이르고 있기 때문이다.

분양대행사 리코의 최동욱 대표는 "현재 땅 매입을 준비중에 있는 단지가 상당수가 이르고 있어 올 상반기 분양 시장 결과에 따라 하반기 분양 물량이 더 늘어날 여지도 있다"며 "업체별로 계획 중인 단지를 보면 대구 지역 역대 공급 물량 중 최다인 4만가구를 훌쩍 넘어선다"고 밝혔다.

분양 규모로 보면 일시적인 과잉 공급이 우려될 정도로 가구수가 많은 셈이다.

실제 최근 몇년간 대구지역 분양 가구 수를 살펴 보면 2000년 1만7천715가구, 2002년 2만1천가구, 2003년 2만6천900가구가 2004년에는 1만8천900여가구, 지난해에는 2만4천800가구 정도가 공급됐다.

특정 지역에서의 대규모 택지 공급이 없는 상황에서 분양 규모가 많다보니 구·군별 공급 물량도 고르게 분포돼 있다.

구·군별 분양을 보면 △수성구 1만200가구 △달서구 1만6천500가구 △동구 5천200가구 △북구 2천400가구 △ 남구 1천800가구 △중구 2천600가구 △서구 3천700가구 △달성군 4천800가구 등이다.

이중 달서구와 수성구의 경우는 몇년간 공급이 집중된데다 올해 분양 물량도 많아 시장이 어느정도 수요를 받쳐줄수 있을지가 주택업계의 최대 관심사다.

◆시장 전망

공급 물량이 지나치게 많은 만큼 예전과 같은 '묻지마 청약' 시장은 형성되기 어려울 것으로 보인다. 대신 위치 및 가격별로 단지 분양률이 큰 격차를 보일 것으로 전문가들은 예측하고 있다.

8·31 부동산 종합대책 이후 나타나기 시작한 '분양 양극화 현상'이 올해는 더욱 뚜렷해질 것이란 분석. 실제 지난해 9월 이후 분양한 단지중 몇개 단지는 초기 계약률이 90%를 쉽게 넘어섰지만 일부 단지는 20% 미만의 저조한 계약률을 나타냈다.

이에 따라 미분양 물량도 지난해 12월 기준으로 3천200가구에 이르고 있는 상태.

주택업체들은 "지하철 역세권이나 학군, 혁신도시 등 호재가 있거나 대단지의 경우는 계약률이 높을 것으로 보이지만 상대적으로 호재가 떨어지는 단지는 계약률이 저조할 것으로 보인다"며 "분양 물량이 많은만큼 브랜드별 격차도 어느해보다 벌어질 것으로 예상된다"고 밝혔다.

한편 주택 보급률을 기준으로 분양 시장을 보면 지난해 연말 기준으로 대구는 88% 수준으로 부산과 대전 등 주택보급률이 100%를 넘어선 타 대도시와 비교하면 어느정도 기본적인 수요가 뒷받침되고 있다.

그러나 몇년 사이 분양가가 훌쩍 오른데다 일시적으로 공급 물량이 많고 올 입주 물량도 1만8천가구에 이르고 있어 전체적인 시장 상황이 크게 낙관적이지만는 않다.

◆분양가

수요자들의 심리적 가격 저항이 만만치 않지만 올해도 분양가 상승 곡선은 크게 꺾이지 않을 것으로 보인다.

특히 하반기에는 기반시설부담금과 개발부담금 등이 적용되는 탓에 분양 원가가 올라갈 수 밖에 없는 실정. 또 지난해 부지 가격이 크게 오른데다 건축법 개정 등에 따라 건축비 또한 오르고 있어 '공급 과잉에 따른 분양가 인하'라는 시장 등식이 분양 시장에서 바로 적용되기는 어려울 것으로 보인다.

그러나 지난해와 같은 분양가 고공 행진은 없을 것으로 보이며 이자 후불제나 중도금 무이자 등 업체별로 다양한 가격 차별화 경쟁이 벌어질 전망이다.

지역별로 분양가를 보면 수성구의 경우 범어동과 수성동, 만촌동 등의 40평형대 평당 분양 가격이 지난해 하반기를 정점으로 1천200만 원을 넘어선 만큼 올해도 1천200만 원이 기준선이 될 전망이며 시지 지역도 1천만원대에 이를 것으로 보인다. 또 30평형대 분양가는 900만~950만 원이 기준 가격이 될 것으로 보인다.

월배지역 신규 분양과 재건축 물량이 쏟아지는 달서구는 40평형대가 800~850만 원, 30평형대는 700~750만 원에서 분양 가격이 형성될 전망이다.

수성구나 달서구에 비해 상대적으로 가격 오름세가 적었던 동구와 북구, 남구 등 타 지역도 올해 분양부터는 30평형대 분양가가 2억2천~2억3천만 원이 기준점이 될 것으로 보이며 40평형대 가격도 3억 원을 넘어설 것으로 주택업체들은 내다보고 있다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr