<부동산 이야기> 매매만이 '양도'가 아니다

얼마전 한 납세자가 찾아와 "지인에게 담보로 제공한 부동산이 경매로 넘어갔는데 세무서에서 양도소득세를 내라고 한다며 고스란히 부동산을 빼앗겼는데 양도소득세가 나올 수 있느냐."며 상담을 한 적이 있다.

'양도'라고 하면 흔히 돈을 받고 부동산을 파는 것으로 알고 있지만 세법에서는 양도소득세 과세대상이 되는 '양도'로만 제한하고 있지 않다. 세법상 '양도'는 부동산에 대한 등기에 관계없이 ▷매도 ▷부담부증여 ▷교환▷법인에 대한 현물출자 ▷대물변제 ▷경매 ▷수용 등으로 부동산이 유상으로 사실상 이전되는 모든 것을 포함한다. '

'현물출자'란 개인 소유 부동산을 법인에 출자하거나 공동사업에 출자하는 것을 말한다. 그러나 개인 사업에 사용하기 위해 자기 소유 부동산을 자산으로 사용하는 경우에는 양도에 해당하지 아니한다. '부담부증여'란 수증자가 증여를 받는 동시에 증여자의 채무를 부담하는 증여계약이다. 예를 들면 대출금 1억 원에 은행 담보로 제공된 아버지 소유의 시가 5억 원 상당의 대지를 아들이 증여받을 경우에 증여계약서에 아버지의 대출금 1억 원을 아들이 갚는다는 조건이 표시되어 있다면 아들은 4억 원에 대해서만 증여세를 납부하면 되고 아버지는 1억 원에 대해서 양도소득세를 물어야 되는 것이다. 이 때 1억 원이 부담부증여에 해당돼 양도소득세 과세대상이 되는 것이다.

또 '대물변제'란 채무를 부동산으로 변제하거나 재산적, 정신적 손해에 대한 배상으로 부동산의 소유권을 이전하는 것으로 가장 흔한 경우가 부부간 이혼 위자료를 양도소득세 과세대상인 부동산으로 주는 행위다.

'교환'이란 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로 매매든 교환이든 모두 부동산이 유상으로 이전된 것으로 보아 양도소득세 과세대상이 되는 것이다. 그러나 등기부상 지번을 바르게 정정하기 위해 교환등기를 하는 경우는 실체적 권리로 회복하는 등기로 간주, 양도로 보지 아니한다.

한편 '수용'의 경우 수용토지의 보상금 전액이 채무로 변제돼 실제 수령액이 없어도 경매와 마찬가지로 양도소득세를 물어야 하며, 양도차익 계산시 채무액은 필요경비로 인정받지 못한다.

직계존비속간에도 부동산을 양도하는 경우에도 재산을 취득하는 자가 증여세를 물어야 하며 시가가 같은 부동산을 직계존비속간에 서로 교환할 때에는 증여로 보지 않기 때문에 쌍방이 양도소득세를 물어야 한다.

이종해 세무사