"팔아? 말아?"…1가구 2주택 연내 매각 '유리'

'집 팔아야 하나 마나.'

내년부터 다가구 주택에 대한 양도세 중과가 시행에 들어가면서 1가구 2주택자들의 고민이 깊어가고 있다.

세금 중과를 피하기 위해서는 연내로 한 채를 제외한 나머지 집을 팔아야 하지만 부동산 시장이 침체기에 빠져들면서 '매매'도 여의치 않는 탓이다.

그러나 2009년까지 공시가격은 물론 과표 적용률이 높아지고 내년부터는 장기보유 특별 공제가 폐지되는 등 정부의 세제 강화 정책으로 다주택자들의 세부담이 갈수록 확대될 것으로 보여 세금을 계산해 본 뒤 매각 여부를 빨리 결정해야 한다.

부동산 전문가들은 1가구 2주택자라 하더라도 우선 비과세 대상 여부인지를 파악한 후 대처 방안 마련에 나설 것과 불가피하게 내년 이후 매매에 나선다면 양도세 차익이 적거나 향후 상승 가치가 떨어지는 주택을 먼저 매도하는 것이 절세에 도움이 된다고 조언하고 있다.

◆양도세 면제 1가구 2주택

대다수 다주택자들이 혼란을 겪는 부분이 1가구 2주택에 대한 과세 기준이다.

1가구 2주택자라도 △근무상의 사유, 혼인, 부모 봉양 등의 사유로 취득한 주택 △양도 당시 주택(수도권 및 광역시)의 기준시가가 1억 원 이하인 주택 △지방 소재 기준시가 3억 원 이하의 주택 등에 대해서는 내년부터 시행되는 양도세 50% 중과를 피할 수 있다.

즉 대구에 기준 시가 1억 원짜리 미만 25평형이나 30평형대 아파트를 소유하거나 경산이나 칠곡 등 지방에 3억 미만 집을 가지고 있으면 1가구 2주택 양도세 중과 대상에서 제외되는 것.

지방의 경우 특별한 경우를 제외하고는 기준 시가 3억 원 이상 집이 없는 만큼 서울이나 대구에 고가 주택이 있더라도 지방에 집이 있으면 대다수가 양도세 중과를 피할 수 있지만 수도권과 광역시 소재 기준 시가 1억 원 주택에 대해서는 세심한 관심이 필요하다.

대구의 경우 30평형대 아파트 기준 시가가 대부분 9천만 원에서 1억2천만 원 사이여서 올해는 양도세 중과 대상에서 제외되더라도 내년 1월 발표되는 기준 시가(건설교통부 홈페이지 참조)에서는 1억 원 이상이 될 가능성이 높은 탓이다.

한편, 건설경기 활성화를 위해 1998년 5월부터 1999년 12월 말까지, 2000년 11월부터 2003년 6월 말 사이에 취득한 신축주택을 팔 때 양도소득 100%를 감면해주던 신축주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례제도도 내년 연말 폐지된다.

◆매도 시기

올해 내 집을 팔면 기본 세율(9∼36%)과 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

또 1가구 2주택자가 내년에 집을 팔더라도 비과세 대상을 먼저 매각하게 되면 일반 세율을 적용받는 만큼 비과세 주택을 소유한 1가구 2주택자라면 굳이 매각을 서두를 필요는 없다.

이때 중요한 것은 매각 순서를 지키는 것.

최삼태 세무사는 "비과세 대상을 먼저 팔면 양도세 혜택을 받을 수 있지만 비과세 적용이 되지 않는 주택을 먼저 매각하면 내년부터 50%의 양도차익을 고스란히 내야 한다."며 "특히 정부가 과세 현실화를 내세워 해마다 기준 시가를 올리고 있어 현재 기준시가 9천만 원인 집은 내년에 1억 원 이상이 될 가능성이 높은 만큼 매각 시기를 빨리 결정해야 할 것"이라고 충고했다.

한편, 1가구 2주택자가 집을 팔지 않을 경우 내는 보유세는 주택 합산 가격이 7억 원 미만까지는 기존에 납부하던 재산세나 토지세와 비교하면 큰 부담이 없다.

하지만 7억 원 이상부터는 과표가 높아져 세부담이 커지는데다 정부가 과표 현실화를 내세워 2009년까지 기준시가를 실거래가와 같은 수준으로 올린다는 방침을 세우고 있어 월세 전환 등 장기 보유 결정을 세우지 않은 이상은 매각이 유리할 것으로 보인다.

또 향후 정부의 양도세 정책 변화에 대해 기대를 거는 다주택자들이 많지만 현재로선 불투명한 상태.

부동산 전문가들은 "물가 상승분을 인정하는 제도인 '장기보유 특별 공제 폐지'는 위헌성이 많아 차후 개선될 가능성이 있지만 보유세는 선진국에서는 일반화된 제도인 만큼 큰 틀의 변화는 기대하기 어려울 것"이라며 "상속, 증여 등으로 포트폴리오를 재구성하거나 전세·월세 등을 올려 세부담을 상쇄하는 것도 한 방법이지만 상승 가치가 없는 집은 연내 매각이 가장 바람직하다."라고 밝히고 있다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr