[부동산 이야기] 지속개발 가능한 아파트

최근 들어 신축 아파트의 공급 물량에 못지않게 재건축 아파트 시장이 뜨겁게 가열되고 있다. 현재까지 20년 넘은 노후 저층 아파트를 중심으로 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 신축하는 방식으로 이뤄지고 있으나, 관련 규제가 강화되고 여러 가지 명목의 추가 부담이 발생하는 등 그 추진에 상당한 어려움이 있어 보인다.

하지만 저층의 기존 아파트를 재건축해 고층 아파트를 세우게 되면 용적률 증가에 따른 사업 이익이 생겨 기존 입주자와 재건축 정비 사업체 뿐 아니라 시공사까지 수익을 올릴 수 있는 일석삼조의 효과를 기대할 수 있었다.

대도시의 한정된 택지공급 여건과 주택보급율의 증가가 계속되는 상황에서 기존아파트의 재건축과 리모델링은 사회경제적 측면뿐 아니라 폐기물 처리 등 환경적인 문제를 다소 해결할 수 있는 방법으로 대두되고 있다.

1970년대부터 불어 닥친 아파트 열풍은 초기 기둥과 보로 연결된 저층의 라멘구조에서 출발, 90년대 초고층의 벽식 구조로 발전해 최고의 용적율과 사업성을 추구하면서 오늘에 이르고 있다. 90년대 초기 공급된 아파트의 설비부분이 차츰 노후화되고 단위세대 평면형식의 변화로 인해 이들 아파트의 개·보수 등 리모델링이 요구되고 있지만 벽식구조가 안고 있는 공간 구성의 변경과 구조적인 해결의 어려움으로 인해 리모델링에 상당한 제약이 따를 것으로 보인다.

지금까지 지어진 수많은 고층, 초고층의 벽식구조 아파트들의 해결 방안은 미루더라도 앞으로 지어질 아파트들에 대해서는 콘크리트 벽식구조의 단점들을 거울삼아 지속가능한 개발과 리모델링을 고려한 구조로의 변화가 요구된다.

예를 들면, 철골조 아파트나 주택공사 등에서 연구하고 있는 복합구조 아파트 등이 대안이 될 수 있으며 벽식 구조에서 탈피, 새로운 구조방식을 적용함에 있어 높이 차이로 생기는 용적율의 감소부분은 높이 제한에 대한 인센티브를 제공해 상대적으로 불리한 내용들을 상쇄시켜 자발적으로 개선할 수 있도록 유도하는 것도 한 방법이다.

살고 있는 초고층 아파트가 막대한 비용을 들여 재건축을 한다 해도 사업성이 없어 입주자나 시공사가 외면하게 되고 구조적인 문제로 인해 리모델링이 불가능하다면 이로 인해 생기는 경제적·국가적 손실은 실로 엄청난 것이다.

이제는 초고층 아파트의 수명을 고려한다면 구조체의 내구성 및 안정성을 기본으로 하여 변화하는 거주자들의 생활양식 및 요구 성향에 대응할 수 있는 구조체와 비구조체의 분리방식 설계를 적극 도입해야 한다. 내부적인 변화를 골조의 구조적인 수명에 맞추어 갈 수 있는 시스템을 확립함으로써 환경친화적이고 지속개발 가능한 아파트로서의 기능을 갖추어야 한다.

최명환 정건사 건축사무소 대표