(부동산 이야기)1가구 2주택 세율 50% 적용

부동산 관련 세법이 개정되면서 양도세 기준이 실거래가로 변경됐다.

지난해까지는 양도차익을 기준시가로 계산하는 것을 원칙으로 하고 예외적으로 실거래가액으로 계산하였으나 올 1월부터는 1가구 2주택, 비사업용 토지 등의 양도에 대해서는 실거래가액으로 과세 범위를 확대됐고 내년부터는 모든 부동산에 대해 실거래가액으로 과세하게 된다.

특히 1가구 2주택은 아무리 오래 보유했더라도 세율이 50% 적용되고, 비사업용 토지 역시 세율이 60%로 중과되는 등 내년부터 양도소득세가 크게 변경되므로 가급적 올해 내 양도하는 것이 절세측면에서는 좋은 방법일 것이다.

따라서 올 연말까지 양도하면 기준시가로 과세가 가능한 경우를 알아두고 이를 적극 활용하는 것도 세테크의 한 방법이다.

우선 상속으로 취득한 부동산을 1년 내에 양도하는 경우와 일반적으로 취득한 부동산이 1년 이내에 수용되는 경우에는 세무서의 공정과세협의회의 자문을 거쳐 취득 또는 양도의 목적이 단기매매차익을 노린 것이 아니라고 인정되면 기준시가로 과세된다.

또 투기지역 내 부동산이라도 무조건 실거래가액으로 과세되는 것이 아니라 일정한 취득요건을 갖춘 부동산이 공익사업용으로 수용되는 경우와 일정규모 이하의 소형주택은 기준시가로 과세될 수 있어 세액을 비교해보고 실거래가액과 기준시가 중 유리한 것으로 신고하면 된다. 물론 이 경우라도 고가주택, 미등기양도자산, 단기양도, 부정한 방법으로 양도, 1가구 2주택 이상, 비사업용 토지 등은 기준시가 과세대상이 아님에 유의해야 한다.

부동산 실지거래가액과 관련한 위반사례별 처벌내용을 알아 둘 필요가 있다.

중개업자가 계약서를 사실대로 작성하였으나 거래 당사자의 요구로 당사자가 작성한 것으로 하여 거래금액을 낮추어 신고한 경우에는 세금추징 외에 허위계약서를 작성한 중개업자는 취득세의 3배 이하에 해당하는 과태료와 함께 등록취소 또는 6개월 이내의 자격정지에 상당한 처벌을 받게 되고 중개업자에게 허위계약서 작성을 요구한 거래당사자는 500만 원 이하의 과태료가 부과된다. 만약 거래당사자가 쌍방합의로 허위계약서를 작성하여 신고하였다면 거래당사자가 취득세의 3배 이하에 해당하는 과태료를 물어야 한다.

또 부동산등기시 실거래가액을 허위로 기재하였다면 5년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하게 된다.

이제는 부동산등기부에 실거래가액이 등기되고 건설교통부는 실거래 자료를 전산수록하여 국세청에 통보하고 있으며, 전 소유자의 양도가액이 새로운 취득자의 취득가액으로 자동검색되는 등 모든 부동산거래가 단계별로 전산망이 구축되어 허위계약서 작성 등 불법적인 탈세 행위는 쉽게 드러나게 된다. 따라서 세법 및 관련 법령을 연구하여 합법적인 절세 방안을 강구할 필요가 있다.

이종해 세무사