대구 '재개발 바람' 풍향은?

대구 지역 곳곳에서 '재개발 바람'이 거세지고 있다. 도시환경 및 주거정비법에 따라 대구시가 지난 6월 273개 노후 주택가를 재건축·재개발 지역으로 지정하면서 상당수 단지에서 추진위원회를 구성하고 시공사 선정에 들어가면서 해당 지역 지주뿐 아니라 일반 투자자들의 관심도도 높아지고 있다.

그러나 재개발·재건축은 지난 2000년 초반 아파트 가격 상승의 시발점이 됐던 '일반 아파트 재건축'과는 달리 유의할 점이 많다.

시 건축주택과 박영홍 계장은 "정비 구역 내 재건축·재개발 단지는 사업 완료까지 절차가 까다로운데다 사업 시행에 기간이 많이 걸린다."며 "특히 조합 운영 방식이나 정비업체 및 시공사 선정 등에 따라 사업 성공 여부가 불투명한 단지도 발생할 수 있어 세심한 주의가 필요하다."고 밝혔다.

▷재건축·재개발 진행절차

재개발은 선 계획 후 개발 개념으로 추진되는 사업인 만큼 통상 사업 착수에서 완료 단계까지 4~5년 정도의 기간을 필요로 한다. 추진위원회 구성 이후 조합이 정상적으로 설립되고 시공사 선정까지 마치더라도 정비 계획 수립 및 각종 인·허가 통과 등에 1년 정도의 시간이 걸린다. 또 사업 추진 과정에서 지주나 세입자 등 이해 당사자들의 적극적인 참여도에 따라 사업 기간이 큰 차이를 보이게 된다.

재개발 컨설팅 업체인 주성 CMC의 김점균 대표는 "재개발은 세입자 처리 문제와 임대 주택 건립, 조합원 동의 등에 있어 재건축 아파트 단지보다 사업 진행에 있어 까다로운 점이 많다."며 "특히 재건축 아파트와는 달리 각 조합원 소유 지분이 틀려 갈등의 소지가 많다."고 지적했다.

이에 따라 주택업계에서는 전체 재개발·재건축 지역 중 향후 3, 4년 동안 분양까지 갈 수 있는 단지가 20~30% 수준에 그칠 것으로 보고 있으며 본격적인 분양도 2008년 이후부터 가능할 것으로 전망하고 있다.

▷재개발·재건축 사업성

사업 진행은 어렵지만 원칙적으로 일반 분양 물량이 20~30% 안팎인 일반 아파트 재건축 사업에 비해 수익성이 높다.부지 규모에 따라 일반 분양 물량이 70%까지 되는데다 아파트 분양 사업성에 가장 큰 요소인 부지 매입 비용이 상대적으로 저렴한 데다 시행사 이익이 조합원들에게 돌아오기 때문이다.

특히 상대적으로 가치가 저평가돼 왔던 노후 불량 지역 내 주택들은 재개발 시행에 따라 재산 가치가 큰 폭으로 상승하게 됐다. 실제 추진위가 구성되고 시공사 선정에 들어간 지역의 경우 땅값이 급등하기 시작해 호가 중심으로 두 배까지 급등한 지역이 곳곳에서 생겨나고 있으며 투자자들의 매수 문의도 부쩍 늘고 있다.

▷유의사항

재개발·재건축은 경우에 따라 사업 진행 과정에서 무산될 가능성을 배제할 수 없다. 사업 초기에 사업이 무산되거나 연기되면 조합원이나 지주 피해가 최소화될 수 있지만 사업 단계가 높아지면 큰 재산상 피해가 돌아올 수도 있는 만큼 주의가 필요하다.

대구시 박영홍 계장은 "재개발이 성공하면 수익 발생뿐 아니라 사전 계획에 따른 개발로 주거 기반이 월등히 좋아지게 돼 주민들로서는 큰 이익을 기대할 수 있다."며 "그러나 해당 주민들의 사전 동의가 필요하며 사업이 실패로 돌아올 경우 재산상 피해도 입을 수 있어 주의가 필요하다."고 지적했다.

추진위가 구성되고 정비구역 지정단계에서 사업이 무산되면 추진위원회 운영 경비와 정비업체 컨설팅 비용 등을 지주들이 부담해야 하고 정비구역 지정 이후 사업이 무산되면 해당 사업지에서 건축 행위가 제한을 받게 되는 만큼 재산상 피해를 입게 된다.

특히 조합설립 이후 사업시행인가에서 무산될 경우에는 사업 진행비에 대한 시공사 등의 금전 배상 요구가 뒤따를 수 있으며 가격이 오른 사업지 내 토지나 주택에 대한 매도도 어려워져 분양권 취득을 목적으로 조합원 자격을 취득한 투자자는 더 큰 재산적 손실을 보게 될 우려가 높다. 한편, 시는 이달부터 재건축·재개발 사업에 대한 이해도를 높이기 위해 각 구·군을 돌며 사업 설명회를 열 계획이다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr