(부동산 이야기)가족간 부동산 증여 세심한 주의를

양도세가 강화되면서 가족간의 부동산 증여에 대한 관심이 높아지고 있다.

그러나 절세를 위해 정확한 사실 확인 없이 증여에 나서게 된다면 생각지 못한 피해를 입을 수 있는 만큼 세심한 주의가 필요하다.

배우자 또는 직계존비속에게 양도한 부동산은 양도자가 당해 부동산을 양도한 때에 그 부동산의 가액을 양도자의 배우자 또는 직계존비속이 증여받은 것으로 추정한다.

또 일정한 요건을 갖춘 우회 양도의 경우도 증여로 추정한다. 특수 관계에 있는 자에게 양도한 부동산을 양수자가 양수일로부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자 또는 직계존비속에게 다시 양도한 경우에는 양수자가 당해 재산을 양도한 당시의 시가를 당초 양도자로부터 증여받은 것으로 판단한다. 다만, 당초 양도자 및 양수자가 부담한 양도소득세 등이 증여받은 것으로 추정할 경우의 증여세액보다 큰 경우에는 증여로 보지 않는다. 또한 배우자 또는 직계존비속에게 증여로 추정되어 증여세가 과세되면 당초 양도자 및 양수자에게는 양도소득세 등을 부과하지 않는다.

그러나 경매, 파산선고로 인한 처분, 공매, 교환, 신고소득 또는 상속 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되거나 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 등 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우는 다르다.

한편, 자녀 등에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우라도 거래 가격이 적절해야 한다. 시가보다 너무 싸거나 높은 가격으로 양도하게 되면 또 세금 문제가 대두된다.

시가 10억 원 상당의 부동산을 자녀에게 5억 원에 양도하였다면 어떻게 될까.

당해 거래가 사실로 확인되더라도 양도자는 특수관계자에게 부당하게 낮은가액으로 양도하였으므로 양도가액을 시가 10억 원으로 재계산하여 양도소득세를 물어야 하고 자녀는 부모로부터 시가에 비하여 현저히 낮은 가액으로 취득했기 때문에 그 차액에 일정한 금액(시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액)을 차감한 가액을 증여재산가액으로 하여 증여세를 물어야 한다.

또 특수관계 없는 자에게도 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 거래를 할 때도 증여세가 문제될 수도 있다. 즉 시가와의 차액이 시가의 30% 이상이고 그 가액이 3억 원 이상이면 증여세가 문제되므로 거래가액 산정시 다시 한번 살펴볼 필요가 있다.

배우자 또는 직계존비속 등 특수관계자 사이에서 행한 거래가 당사자 사이의 법률 관계를 떠나 보편타당한 경제 거래에 비추어 볼 때 조세부담을 부당히 감소시킨 것이라고 인정되는 때에는 소득금액 계산은 당사자의 행위나 계산에 따르지 않고 정상적인 경제 거래와 같이 계산하도록 세법에 규정돼 있다. 따라서 특수 관계인과의 거래를 할 경우에는 전문가의 자문을 받을 필요가 있다.

이종해 세무사