'반값아파트' 논의 활발..도입까지는 과제 산적

고(高)분양가가 집값상승의 주범으로 지목되면서 분양가를 낮출 수 있는 다양한 논의가 이뤄지고 있다.

건설교통부가 분양제도개선위원회를 통해 내년 1월까지 분양제도개선안을 내놓겠다고 밝힌 것과 별도로 홍준표 한나라당 의원, 이계안 열린우리당 의원 등이 자체 법률안을 제출하는 등 정치권에서도 논의가 활발하다.

정치권에서 제기된 법률안에 대해 청와대와 재정경제부, 건설교통부 등의 고위 관계자들도 적극 검토하겠다는 입장을 밝히고 있어 도입 여부에 관심이 집중되고 있다.

◇ 분양가를 반값으로 낮춘다(?) = 지금까지 분양가 인하 방안으로 정치권에서 나온 방안은 홍준표 의원의 '토지임대부 분양'과 이계안 의원의 '환매조건부 분양'이다.

'토지임대부 주택 분양방식'은 홍준표 의원의 대표 발의로 당론으로 채택된 것으로 토지, 건물을 모두 분양하는 현행 방식과 달리 토지에 대한 소유권은 국가 또는 공공기관이 가진 채 건물만 일반에 분양하는 것이다.

홍 의원은 분양가를 지금의 절반 수준인 평당 500만-600만원대로 인하할 수 있다고 주장한다.

다만 입주자는 토지 임대료를 부담해야 하는데 홍 의원은 서울의 경우 30평형대를 기준으로 월 30만원 정도면 가능할 것으로 보고 있다. 용적률을 400%까지 허용하면 땅값과 임대료를 더 낮출 수 있다고 본다.

분양받은 아파트는 10년간 전매가 금지되고, 10년 후에는 일반 주택처럼 사고 팔 수 있다.

이 방식은 지난해 8월 대한주택공사가 청와대에 보고한 '토지임대부 분양'과 비슷하다. 주공은 아파트의 토지는 임대하고 건물만 분양할 경우 민간 분양가의 30-70% 선에 공급할 수 있다고 주장한다. 임대기간은 50년이며 상황에 따라 전매 금지 기간을 10-20년으로 탄력 조정할 것을 제안하고 있다.

이에 비해 환매조건부 분양은 공공기관이 저렴한 가격으로 실수요자에게 주택을 분양토록 하고 주택 소유권자는 주택에 대한 모든 권리를 행사할 수 있지만 팔 경우에는 반드시 공공기관에 되팔도록 하는 방안이다.

국가나 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사 등이 환매주택 건설사업의 주체이며 이들이 공공택지내에서 주택을 지을 경우 일정범위내에서 환매주택을 우선 건설해야 한다.

또 환매주택을 공급할 경우 공급원가를 의무적으로 공개해야 하며 입주할 수 있는 사람은 무주택자로 한정하고 있다.

이 의원도 환매조건부로 분양하게 되면 지금 분양가의 60% 정도, 시세의 50%내외에서 분양할 수 있을 것으로 전망하고 있어 이 또한 '반값아파트'이다.

◇ 토지임대부 분양..택지 확보가 관건 = 토지임대부 분양은 정부가 토지를 확보하기 위해 막대한 재원이 소요된다는 점이 문제로 지적된다. 통상 수도권 신도시 아파트의 경우 토지비가 분양가의 60-70%를 차지하는데 이 비용은 재정에서 투입되고, 결국 국민의 부담이 될 수밖에 없다는 것이다.

전문가들은 반값 아파트가 도입되더라도 시범적으로 국공유지가 많은 송파신도시나 행정중심복합도시와 같은 공공택지 일부에만 적용 가능할 것으로 보고 있다.

이 경우 또 다른 '로또 아파트'를 만들어 청약과열 등 부작용을 부추길 수 있다.

반대로 주택에 대한 개념이 '소유'에서 '거주' 개념으로 바뀌지 않는 한 토지까지 분양하는 아파트의 희소가치가 높아져 기존 주택의 가격이 뛸 수 있다는 주장도 있다.

또 토지부분에 대한 임대료가 분양가에 반영돼 효과가 반감되고 매월 임대료 개념의 월세를 지급해야 해 국민임대 등 공공 임대아파트와 다를 바 없다는 회의적인 시각도 적지 않다.

홍 의원 주장대로 월 30만원씩 10년간 납부하면 분양가 외에 임대료만 총 3천600만원이 추가로 든다.

◇ 환매조건부 분양은 사실상 장기 공공임대 = 환매조건부 분양도 토지를 어떻게 확보하느냐가 첫번째 과제로 제기되고 있다.

환매조건부 분양은 토지임대부와 달리 공공기관이 토지소유권을 계속 가지고 있을 필요는 없지만 환매조건으로 분양할 아파트를 짓기 위한 토지를 확보해야 한다는 점에서는 마찬가지이다.

또 공공기관에 되파는 조건이라면 사실상 임대주택과 다르지 않은 것으로 받아들여져 임대주택에 대한 부정적이 인식을 어떻게 떨쳐내는가도 문제이다.

박환용 경원대 교수는 "환매조건부든 토지임대부든 주택을 지을 수 있는 공공토지를 어떻게 확보하는 가가 문제"라면서 "환매조건부는 크게 보면 장기 임대아파트와 같은 개념"이라고 말했다.

부동산컨설팅업체 유엔알의 박상언대표도 "공공임대아파트와 비슷한 개념이어서 환매조건부 분양 주택을 별도로 추진할 필요가 있는지 의문"이라면서 "공공임대아파트를 계속 늘리면서 용적률을 높이는 것과 마찬가지"라고 말했다.

(연합뉴스)