1·11 조치 부동산 시장 어디로?

부동산 시장이 정부의 '1.11 조치'로 안개 속 국면을 맞고 있다.

정부 조치가 고공행진을 이어오던 '분양가 인하'에 급제동을 걸었던 점에서는 긍정적인 결과를 가져올 것은 분명하지만 부동산 시장 전체적으로는 '경착륙'에 따른 후유증이 불가피할 것으로 보인다.

우선 매수자는 가격 하락에 대한 기대 심리로 관망세로 돌아서고 있으며 매도자는 양도세 중과와 대출 규제라는 악재 속에 매수세 실종까지 겹치면서 매도 타이밍을 잡지 못하고 있는 실정이다. 부동산 전문가들은 일단 '1.11' 조치에 대해서는 핵폭탄급 충격을 시장에 가할 것이란 점에 대해서는 이견이 없다. 그러나 향후 시장 전망에 대해서는 다소 엇갈리는 추세다.

'8.31 조치'나 '3.30 대책'이 '극복할 수 있는 악재'라면 '1.11 조치'는 단기적으론 '대안 없는 악재'로 받아들여지고 있지만 회복 기간에 대해서는 다른 전망을 내놓고 있는 것.

▷향후 부동산 시장은

'1.11 조치'는 먼저 신규 분양 시장에 가장 큰 악영향을 미치고 있으며 분양권 시장에도 상당한 충격파를 주고 있다.

대구·경북 부동산 학회 권오인 감사는 "당분간 신규 분양 시장은 계약자 확보에 어려움을 겪을 수밖에 없을 것으로 보이며 평당 분양가 1천만 원이 넘었던 입주 임박 단지도 영향을 받을 것"이라며 "가격 거품이 없는 기존 주택 시장은 매매는 줄어들겠지만 큰 가격 하락은 없을 것으로 본다."고 밝혔다.

실제 지난해 대구 지역 신규 분양 단지 평당 분양 가격은 901만 원이며 분양권 평당 가격은 790만 원이지만 기존 아파트 평당 매매 가격은 신규 분양가의 60% 수준인 498만 원에 그치고 있다. 특히 분양가 고공행진을 주도했던 수성구의 경우 지난해 신규 분양 가격은 평당 1천154만 원에 이르고 있지만 분양권은 1천28만원, 기존 아파트는 606만 원으로 신규 및 기존 단지 가격차이가 500만 원을 넘고 있는 상태다.

그러나 양도세 중과 및 대출 규제로 기존 아파트도 매물이 증가할 경우 입지나 평형 대별로 어느 정도의 '단기 조정'은 있을 것으로 보인다.

한편, '1.11 조치' 파장에 대해서는 의견이 분분하다.

대경대 부동산경영과 김영욱 교수는 "상반기에 매수세가 살아나기는 힘들겠지만 수도권과 달리 지방은 값 내린 아파트의 등장 여부와 시기에 대해서는 불확실성이 강하다."며 "정부 정책에 대한 현실성 여부가 드러나면 시장 회복세가 살아날 것"이라고 말했다.

주택업계에서도 "지방 부동산 시장은 지난해 미분양 단지가 급증하면서 가격 거품이 상당 부분 제거된 상태"라며 "일부를 제외한 상당수 분양 단지 건축비가 정부가 제시하는 표준 건축비 이하여서 가격이 급락한 신규 단지는 등장하기 어려울 것"이란 주장을 내놓고 있는 상태다.

하지만, 매수자에게 미치는 심리적 파급 효과가 상당하고 대구 아파트 시장은 이미 지난해부터 과잉 공급 논란을 빚어온 것을 감안하면 약해진 수요기반에 매수세 실종이 겹쳐 부동산 시장 회복에는 상당 기간이 걸릴 것이란 주장도 만만치 않다.

부동산 114 이진우 대구·경북 지사장은 "이미 지난해부터 분양권 시장은 단지에 따라 가격이 하락해 왔다."며 "매수세가 위축돼 있고 공급이 많은 상태에서 신규 분양 아파트의 가격 인하 예고는 치명적일 수밖에 없다."며 "가격 하락 여부를 떠나 적어도 올 한해는 부동산 시장에 큰 어려움이 예상된다."고 했다.

▷전 월세 시장은 안정세

매매 시장과 달리 전·월세는 안정세를 보일 것으로 보인다.

올해부터 다주택자에 대한 양도세 중과와 분양권 시장 위축에 따른 신규 입주 아파트 매물 중 상당수가 전·월세로 전환되고 있어 공급 물량이 풍부하기 때문이다.

올해 대구 지역 내 신규 입주 예정 아파트는 1만 9천 가구로 지난해와 비슷한 규모로 2년간 공급 물량이 3만7천 가구에 이르게 된다.

부동산 업소들은 "지난해 집을 처분하지 못한 다주택 소유자 매물이 올 들어 전세로 돌아서는 사례가 늘고 있다."며 "공급 물량이 늘면서 가격도 하향 안정세를 보이고 있는 추세"라고 밝히고 있다.

그러나 정부 조치나 고분양가 논쟁의 영향권에서 벗어나 있는 20평형대는 올해도 여전히 '전세난'이 불거질 것으로 보이며 중대형 평형일수록 전세 가격도 단지 규모나 입지에 따라 하락폭이 커질 것으로 예상된다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr