내달 새 아파트 담보대출제…얼마나 빌릴 수 있나?

DTI 40% 적용땐 5천만원 연봉자 10년간 최대 2억

다음달 2일부터 새로운 아파트 담보대출 규정이 적용된다.

종전과 어떻게 달라진 것일까? 또 어떻게 대비해야 더 많은 대출을 받을 수 있을까?

◆대출기준, 어떻게 바뀌나?

은행의 아파트 담보대출 심사기준이 담보가치에서 대출자의 채무상환 능력 위주로 바뀐다. 종전엔 아파트의 가치가 얼마나 되는지를 따지는 담보인정비율(LTV·Loan To Value)만 적용했지만, 이제부터는 대출받는 사람의 소득을 보는 DTI(Debt To Income)방식이 도입된 것이다.

DTI는 대출자의 연간 원리금 상환액에다 대출자의 기타 부채 이자 상환액을 더한 뒤, 이를 대출자의 연간 소득으로 나눈 값이다. 예를 들어 연간 5천만 원을 버는 사람에게 DTI 40%를 적용한다면 5천만 원의 40%인 2천만 원을 한 해에 빌릴 수 있다는 의미. 10년동안 갚는 조건이라면 2억 원까지 빌릴 수 있다.

투기지역(대구 동구·북구·달서구, 구미 전역, 포항 북구) 및 수도권 투기과열지구 내 아파트를 담보로 돈을 빌릴 때 DTI방식이 적용된다.

아파트 담보 대출액이 1억 원을 넘으면 DTI가 40% 안팎, 5천만 원 초과~1억원 이하면 60% 이내에서 적용된다. (표 참조). 대출액이 5천만 원을 넘지 않으면 DTI가 적용되지 않는다. 또 국민주택 규모(전용면적 25.7평 이하) 이하이면서 시가 3억 원 이하인 아파트는 대출금이 1억 원을 넘어도 DTI가 60%까지 예외 적용된다.

다음달부터 새로운 규정이 적용되면 종전보다 아파트 담보대출액이 크게 줄어든다. 연소득 4천만 원인 봉급생활자가 투기지역에서 시가 5억 원짜리 아파트를 구입할 때 대출만기가 10년 초과이면, 현재는 본인 소득에 관계없이 LTV 60%를 적용받아 최대 3억 원까지 빌릴 수 있다. 하지만 다음달부터 DTI 40%를 적용받으면, 대출 한도가 1억5천만 원(대출만기 15년, 고정금리 연 6.8%, 원리금 균등분할 상환 조건, 기타 부채가 없을 때)으로 줄어든다. 담보대출 금액이 절반 가량 감소하는 것이다.

이런 규정은 일단 은행권에만 적용된다. 상호저축은행과 보험사 등 제2금융권은 적용대상이 아니다.

◆어떻게 대비할까?

은행이 아파트 담보대출을 하는 사람의 소득을 따지게됨에 따라 소득이 고스란히 드러나는 봉급생활자와는 달리 자영업자 등 소득증빙이 쉽지 않은 사람들이 일단 타격을 받을 것으로 보인다.

때문에 자영업자들은 자신의 소득을 증명할 수 있는 자료를 많이 준비하는 것이 좋다. 은행들은 일단 세무당국의 자료를 기초로 삼은 뒤 건강보험료, 국민연금보험료 등도 살필 예정이어서 평소 이런 부분에 소홀히한 사람들은 신경을 써야한다. 소득 증빙에 대한 노력을 기울이라는 것이다.

또 DTI를 산출할 때 아파트 담보대출의 원리금 상환액에다 다른 대출의 이자상환액도 들어가는만큼 다른 대출의 이자를 최대한 줄일 필요가 있다. 예컨대 봉급생활자들이 많이 쓰는 마이너스 통장도 짐이 될 수 있다. 마이너스 통장도 대출로 인정하는 탓이다. 마이너스 통장을 쓰지 않는다면 없애거나 한도를 줄이는 것이 좋다.

이와 함께 대출을 최대한 많이 받기 위해서는 대출기간을 늘이는 것도 한 방법이다. 대출기간이 늘어나면 원리금 상환액이 줄어드는만큼 DTI산출에서 유리해지는 것이다.

최상수 대구은행 개인여신부 차장은 "각종 변화가 이어지고 있지만, 아파트 담보대출을 원하는 사람들이 크게 동요할 필요는 없을 것"이라며 "자영업자 등도 소득 증빙 노력을 기울인다면 최대한 대출을 해줄 방침"이라고 말했다.

한편 은행 관계자들은 대구·경북지역 경우 미분양아파트가 속출, 대구 동구·북구·달서구와 구미시, 포항 북구 등이 조만간 투기지역에서 제외될 가능성이 높다는 관측을 하고 있다. 결국 새롭게 적용되는 고강도 DTI규제가 오래 가지 못할 것이란 전망도 나오고 있는 것이다.

최경철기자 koala@msnet.co.kr