(2007 아파트시장)달라지는 주택시장 환경

올해부터 분양시장 환경은 큰 틀의 변화를 겪게 됐다.

정부가 아파트값 인하를 위한 '분양가 상한제' 시행을 발표한데다 대구시는 도심 난개발을 막고 쾌적한 도심 주거환경을 목적으로 용적률 하향 조정에 들어갈 계획으로 있기 때문이다.

'분양가 상한제'가 실시되면 신규 아파트 가격이 어느 정도 인하될 것으로 보이지만 용적률이 떨어지게 되면 동일 부지 내에 지을 수 있는 단위 아파트 수가 줄어들 수밖에 없어 원가 상승 요인이 된다.

따라서 상한제와 용적률 하향은 아파트 분양 가격에서 본다면 팽팽한 줄다리기를 할 수밖에 없는 실정이다.

◆분양가 상한제

9월부터 시행에 들어가는 분양가 상한제는 정부가 정한 표준건축비에다 땅값(택지비)을 더한 가격 이내로 분양가를 제한하는 방안이다.

즉 시행사나 시공사가 분양가에 과도한 이윤을 책정할 수 있는 현행 분양 구조를 막겠다는 취지로 정부는 분양가 상한제로 수도권 아파트 가격이 20% 이상 내려갈 것으로 내다보고 있다.

현재 분양가 상한제 실시에 따른 구체적인 표준 건축비를 정부가 제시하고 있지는 않지만 건교부가 공공택지 등에서 적용하는 표준 건축비를 기준으로 할 때 450만 원 정도 수준이다.

주택업체가 분양가 책정시 땅값을 제외한 건축비로 500만~600만 원을 받는 것을 감안하면 땅값을 제외한 부분에서만 10% 정도 원가절감이 이뤄지게 된다. 또 땅값도 매입비가 아닌 감정 평가 금액으로 산정하게 되면 10~20%까지 내려가게 된다.

즉 땅값과 건축비 절감 부분을 포함하면 지방도 최소 15% 이상 아파트 가격이 내려갈 것이라는 계산이다.

분양가 상한제는 4월 국회를 통과하면 9월부터 시행에 들어가게 되며 9월 말까지 사업승인 신청을 접수한 뒤 연내로 분양을 하는 단지는 상한제 대상에서 제외된다.

한편, 주택업계는 택지비를 매입 원가가 아닌 감정가로만 인정하는데다 표준 건축비도 소비자 취향에 맞춘 '고품질' 아파트와는 거리가 멀어 현실성이 없다는 주장을 펴고 있다.

건설사 관계자들은 "시행사들이 매입한 택지를 감정 평가하면 80~90% 수준에 그친다."며 "알박기 등 택지비 상승 요인과 부지 매입 이후 금리 등을 인정하지 않는데다 시공, 시행사들이 부지를 강제 매입할 수 있는 권한도 없어 앞으로는 택지 매입이 구조적으로 불가능해질 것"이라고 밝혔다.

특히, '분양가 상한제'가 실시되더라도 '값 내린 아파트'는 기대하기 어려울 것이란 주장도 나오고 있다.

건축비 절감을 위해서는 업체들이 마감재 수준을 떨어뜨리고 각종 부대 시설 축소에 나설 수밖에 없는데다 옵션제 실시를 통해 '분양가 상한제'에 따른 손실분을 보상받을 경우 결국 값을 내린 만큼 품질이 떨어지거나 옵션제를 통한 기존 가격이 유지될 것이란 논리다.

드림하우징 곽대환 대표는 "상한제에 따른 근본 문제는 내년부터 아파트 공급량이 줄어든다는 점"이라며 "상한제 구조 아래에서는 땅 매입 주체인 시행사들이 사업을 포기할 수밖에 없어 택지 지역 등을 중심으로 공급이 진행될 수밖에 없을 것으로 보인다."고 밝혔다.

◆용적률 얼마나 조정될까

용적률 재조정은 1년간 끌어온 사항으로 현재 전망으로는 4월 중에 시의회를 통과할 가능성이 크다.

용적률 재조정안 골자는 현행 3종(280%)과 2종(250%) 주거지역 용적률을 각각 30%씩 하향 조정하는 것으로 시는 도심 난개발을 막고 타시도와의 형평성을 제고할 때 반드시 시행에 들어가야 한다는 입장.

시 관계자는 "지난해 재건축·재개발 지역 용적률이 하향 조정된 만큼 일반 주거 지역 용적률도 조정되어야 한다."며 "시행이 연기되면 재개발 지역 주민들의 반발이 커질 것"이라고 밝히고 있다.

일반 주거 지역 및 상업 지역 내 주상복합 아파트의 주거 비율이 줄어들게 되면 시공사로서는 일단 원가 부담으로 작용하게 된다.

땅값이 전체 분양가에서 차지하는 비율이 30~50%까지 이르고 있어 전체적으로 용적률이 10% 정도 하락하며 평균 분양가격은 3~5% 정도 인상 요인을 받게 되는 셈이다.

SD건설 금용필 이사는 "현재도 땅값이 너무 높아 분양 사업에 큰 부담이 되고 있는 상황에서 용적률까지 하향 조정되면 신규 사업 진행에 상당한 어려움이 예상된다."며 "근본적인 취지는 맞지만 천정부지로 뛰고 있는 땅값을 감안하면 당장 적용에는 무리가 따를 수밖에 없다."고 밝혔다.

시는 4월 중으로 용적률 조정안을 처리할 방침이지만 시의회에서 유예기간 적용을 주장하고 있는 시행 시기는 올 하반기 이후가 될 전망이다.

한편, 대구시는 내달 중으로 2종 7층과 3종 20층으로 묶여 있는 일부 지역 내 아파트 층수 제한을 완화한다는 계획을 추진하고 있다.

최경철기자 koala@msnet.co.kr