정책은 바뀌는데 집값은 떨어질까

올 하반기부터는 부동산 정책의 골격이 큰 틀에서 바뀌게 된다.

정부가 집값 안정을 위해 발표한 분양가 상한제 등 각종 정책이 본격 시행되기 때문이다.

부동산 업계에서는 "1월부터 시행에 들어간 양도세 중과 등 세제 개편에 이어 하반기에는 개정 주택법이 시행되는 만큼 주택 시장 전반에 있어 큰 변화가 있을 것으로 보인다."며 "향후 분양가나 주택 경기도 개정 주택법에 상당한 영향을 받게 될 것"이라고 밝히고 있다.

특히 대구 지역에서는 내달부터 조례 개정에 따라 주거지역 용적률이 하향 조정되는 만큼 주택법 개정 못지않게 시장에 미치는 파급 효과가 클 것으로 예상된다.

◆분양가상한제 부활

공공택지에 적용돼온 분양가 상한제를 민간주택에도 적용하는 '주택법 개정안'이 지난 4월 국회를 통과함에 따라 지난 99년 폐지됐던 상한제가 7년 9개월 만에 부활된다.

건설교통부는 "과도하게 부풀려져 왔던 택지비가 감정 평가 금액으로만 인정되며 건축비도 제한을 받는 만큼 분양 가격이 20% 이상 떨어지는 집값 안정 효과를 가져올 수 있을 것"이란 주장을 펴고 있다.

분양가 상한제는 8월 31일까지 사업 승인을 접수하고 11월까지 분양 승인을 받은 뒤 연말까지 분양하는 단지에 대해서는 예외를 인정하게 된다. 이에 따라 올 연말 이전 분양가 상한제 회피를 위한 신규 단지 분양이 줄을 이을 전망이다.

분양가 상한제의 한 축인 기본형 건축비는 정부가 7월 중으로 확정 고시하며 각 시도별로 탄력적으로 기본형 건축비를 적용하게 된다.

주택업계에서는 "지방 대도시의 경우는 분양가 상한제가 적용되더라도 수도권에 비해 상대적으로 큰 가격 인하 효과를 거두기는 어려울 것"이라며 "오히려 건축비 제한으로 아파트 품질을 떨어뜨릴 우려가 크고 주거 선호도가 높은 지역은 땅값이 비싸 공급이 줄어들어 장기적으로 집값 상승을 초래할 수 있다."는 주장을 펴고 있다.

또 작년 초부터 논의됐던 청약제도 개편 방향이 마무리돼 1978년 도입된 청약제도가 9월부터 대대적으로 바뀌게 됐다.

개편 방안의 골자는 무주택기간이 길며 부양가족이 많고 청약통장 가입기간이 길수록 청약에서 유리해지도록 하는 것이다. 그러나 대구를 포함한 지방의 경우는 청약경쟁률이 1대 1을 밑돌고 미분양이 넘쳐나고 있어 당분간 청약제도 개편이 별다른 의미가 없는 실정이다.

◆주거지역 용적률 하향

내달부터 사업승인을 신청하는 분양 단지들은 축소된 용적률을 적용받게 된다.

이에 따라 3종 주거지역은 용적률이 현행 280%에서 250%로, 2종은 250%에서 220%로 각각 떨어지며 준주거지역은 400%에서 250%(순수 공동주택)와 300%(주상복합건물)로 각각 용적률이 내려간다. 단 공원부지나 도로 등을 기부 채납하면 예전 용적률까지 인센티브를 받을 수 있다.

준주거지역 내 상업 업무 빌딩은 현행 용적률 400%가 그대로 적용되며 일반상업지역 주상복합 건물의 상업시설 비율도 현행 10%가 유지된다. 또 일반 상업지역은 용적률 500%일 때 주거비율이 90% 미만으로 용적률이 60%씩 상향될 때마다 주거비율이 10%씩 하향되며 근린지역은 용적률 400%(주거 비율 90% 미만)를 기준으로 용적률이 50% 상향될 때 주거 비율이 10%씩 내려가게 된다.

화성산업 권진혁 영업부장은 "분양가 상한제로 분양 가격 인하 요인이 발생했지만 용적률이 떨어지면 그만큼 원가(택지비)가 올라가는 만큼 하향 용적률을 적용받는 단지 분양가는 상한제 적용 여부와 상관없이 분양가 인하는 기대하기 어려울 것"이라며 "침체된 분양 시장을 감안하면 내년 이후에는 신규 분양이 대폭 줄어들 우려도 높다."고 지적했다.

또 도시계획 조례 개정으로 준주거 및 준공업 지역 내에는 대형마트 건축이 제한되며 재래시장 활성화 방안으로 건폐율·용적률이 상향된다. 1·2·3종 주거지역 내 재래시장은 용적률이 400%, 준주거지역은 500%가 되며 건폐율은 1·2종 주거지역 및 준주거지역은 70%, 3종지역은 60%로 종전보다 10% 상향된다.

◆대토보상 도입

토지보상금이 부동산 시장으로 흘러들어 가격 상승 등 부작용을 일으키는 것을 막기 위해 대토보상을 도입하는 방안이 확정됐다. 대토보상을 가능하게 하는 토지보상법 개정안은 현재 국회 통과절차가 진행 중이다. 대토보상은 토지보상비를 현금이 아닌 '개발된 땅'으로 주는 것으로 이번 국회를 통과하면 7월부터 곧바로 시행된다. 정부는 또 대토보상과 별도로 이미 도입된 채권보상을 활성화하는 방안도 마련할 계획이다. 채권보상은 현재 부재지주가 1억 원을 넘는 금액을 보상받을 경우 1억 원 초과분에 대해서만 의무화돼 있고 현지인은 희망할 경우에 채권보상을 받을 수 있다.

정부는 자발적인 채권보상을 확대하기 위해 채권보상 때 적용되는 양도소득세 감면율(현재 15%)을 높이는 방안을 검토하고 있다. 또 대토보상 때도 양도소득세 감면을 적용하고 채권 장기보유시 인센티브를 주는 방안도 강구 중이며 이달 말 또는 내달 초에 발표할 계획이다.

◆민간-공공 공동사업제 등도 도입

민간주택업체가 일정 정도의 택지를 확보하고도 알박기·매도거부 등으로 인해 차질을 빚는 경우 공공과 손잡고 공동으로 사업을 추진할 수 있도록 택지개발촉진법이 개정돼 7월 말부터 시행된다. 도시 지역은 사업지가 1만㎡ 이상, 비도시지역은 3만㎡ 이상인 경우 적용된다.

공동사업을 민간이 제안할 경우에는 사업대상 토지를 50% 이상 확보해야 하며 공공이 제안할 경우에는 민간이 20% 이상만 확보한 상태에서 가능하다.

공동사업을 할 경우에는 전체 사업지의 30% 이상이 공공택지로 활용된다.

또 부동산개발업법 개정안에 따라 11월부터는 자본금 5억 원이 안 되면 시행사(부동산개발업자)로 등록할 수 없다.

부동산개발업자로 등록하지 않으면 전체면적 2천㎡ 이상의 건물을 지을 수 없으며, 연간 기준으로 5천㎡ 이상의 건물을 지을 수 없고, 3천㎡ 이상(또는 연간 1만㎡ 이상)의 토지 개발사업도 할 수 없다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr