내달부터 실시되는 분양가 상한제 효과는?

'다가온 분양가 상한제, 값내린 아파트는...'

아파트 분양가 상한제가 내달로 다가오면서 '값내린 아파트 출현'에 대한 전망이 엇갈리고 있다.

정부는 수도권뿐 아니라 지방 대도시 아파트 값도 내려갈 것이란 '장미빛 공언'을 하고 있지만 대다수 시공사들은 고개를 내젓고 있다. 정부가 잇따라 내놓고 있는 '분양가 상한제' 골자를 따져보면 '분양가 인하'가 쉽지 않을 것이란 주장이다.

부동산 전문가들은 "정부가 제시한 분양가 상한제 골격을 따져보면 분양가격이 20% 이상 내린 아파트가 지방에서 등장하기는 어렵다."며 "그러나 과도한 분양가 상승을 막는 긍정적인 효과는 분명히 있을 것으로 예상된다."고 밝히고 있다.

◆분양가 상한제 아파트 가격은

정부는 이달 건축비와 택지비 산정 기준 등 상한제 기본안을 최종 발표했다. 상한제의 핵심은 택지비와 건축비 등 두가지 항목. 우선 기본형 건축비의 경우 전용면적 기준 85㎡이하 아파트는 3.3㎡당 431만원(지상층 355만원·지하층 76만 원)으로 정해졌다. 여기에다 건축 공법과 주택성능 등급 등에 따라 기본형 건축비의 최대 20%까지 가산비를 인정해주기로 했다. 결국 3.3㎡ 당 510만원까지 건축비를 받을 수 있다.

그럼 현재 대구 지역에서 분양되는 아파트의 건축비는 얼마나 할까.

"최고급 아파트의 경우 550만원까지 올라가지만 일반적으로는 450만원 내외로 건축비가 산정되며 지역업체가 시공을 하거나 외곽 지역은 400만원 초반까지 3.3㎡당 건축비가 내려간다."는 것이 시공사 관계자들의 설명.

따라서 상한제 적용으로 오히려 시공사는 3.3㎡당 50만 원 안팎의 공사비를 더 받을 수 있게 된다.

실제 지역 모 주택업체가 북구 칠곡 지역에 분양 예정인 아파트 분양가를 산정한 결과 택지비가 동일하다는 가정하에 분양가 상한제 이전 가격은 전용면적 85㎡기준 2억2천800만 원이었지만 상한제 건축비 적용을 받으면 2억3천900만 원까지 상승하는 것으로 나타났다.

택지비의 경우도 큰 인하 효과가 없을 것으로 보인다.

지난 4월 20일 이전 부지를 매입한 단지는 실비용을 그대로 인정해주는데다 이후 매입 부지도 감정가 및 조성비의 120%까지 택지비를 인정키로 한 때문이다.

감정평가 법인 관계자는 "땅값이 턱없이 오른 수성구 일부 지역이나 중심상업 지역을 빼고 나머지 지역은 대부분 감정 평가를 받더라도 매입 가격과 비슷하거나 10% 미만 정도 차이가 날 것"이라고 밝혔다.

◆상한제의 또다른 변수, 마이너스 및 플러스 옵션

정부는 상한제 이후 시공사가 무리한 옵션 품목을 넣어 분양가를 부풀리는 것을 막기 위해 마감재에 대해서는 마이너스 옵션제를, 에어컨 및 빌트인 가구에 대해서는 플러스 옵션제를 실시키로 14일 최종 확정했다.

마이너스 옵션 품목은 바닥재와 벽지, 천장, 타일, 욕실 인테리어, 주방 가구 등으로 시공 및 설치 비용이 지상층 건축비의 15%로 제시됐다. 따라서 전용면적 기준 85㎡ 아파트는 1천700만원까지 가격 인하 효과가 있지만 계약자가 마이너스 옵션 품목을 직접 시공할 경우 1천700만원 이상의 비용이 들 것으로 예상되고 있다.

분양대행사 장백의 박영곤 대표는 "정부는 마이너스 옵션 품목을 선택하지 않을 경우 분양가 인하 효과가 있다고 설명하지만 계약자 입장에서는 입주시 마이너스 품목을 설치하지 않을 수 없고 개별적으로 시공하면 비용이 오히려 상승할 가능성이 높다."고 밝혔다.

특히 플러스 옵션제가 허용됨에 따라 '분양가 상한제'는 의미가 상당히 퇴색됐다는 것이 주택업계 주장.

플러스 옵션 품목인 발코니 확장 및 매립형 에어컨과 빌트인 가구를 모두 선택할 경우 전용면적 85㎡는 가구당 2천 만원 이상 비용이 들어간다. 또 발코니와 일부 빌트인 가구만 설치하더라도 최소 1천 만 원 이상 분양가격이 상승하게 된다.

결국 풀옵션을 선택하게 되면 평당 건축비는 600만원까지 상승하게 되는 셈.

SD건설 금용필 이사는 "평당 건축비 600만원은 최고급 아파트에서도 나오기 힘든 금액"이라며 "대구는 분양 경기가 침체되면서 분양 업체들이 발코니 확장과 빌트인 가구를 별도 옵션없이 채택하고 있지만 실 건축비는 500만원 미만 수준"이라고 밝혔다.

◆분양가 고공 행진은 사라질 듯

분양가 상한제가 실시되면 '값내린 아파트' 등장은 어렵지만 분양가 상승 행진에는 분명히 브레이크 효과가 있을 전망이다.

시공사 관계자들은 "수도권과 지방 광역시 주요 지역 등 그동안 '최고 입지'와 '고급 아파트'란 이름으로 분양가 고공행진을 이끌었던 곳의 분양가 상승은 더 이상 힘들어 질 것"이라고 입을 모으고 있다.

대구의 경우는 수성구 지역이 대표적이다.

감정평가 법인 한 관계자는 "범어동 상업 지역은 평당 3천만 원, 3종 주거지역도 1천500만 원까지 오르는 등 불과 3~4년 사이 땅값이 두세배 이상 오른 곳이 많다."며 "이런 지역은 감정평가를 받게 되면 택지 가격이 10~20%까지 내려 갈 것"이라고 밝혔다.

즉 시공사 입장에서는 고급 마감 등으로 건축비가 정부 제시 건축비와 비슷할 경우 택지비에서 손해를 보게돼 사업이 불가능하거나 이윤을 취할 수 없게 된다.

한라주택 최원근 상무는 "수성구나 달서구 일부 지역은 상한제가 시행되면 분양가 상승이 구조적으로 불가능하고 분양 가격도 일부 조정을 받을 것"이라며 "나머지 지역은 택지비 감정에서 10% 안팎 손해를 보더라도 건축비에서 만회가 가능해 분양가 인하 효과는 없을 것으로 본다"고 밝혔다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr