"아파트값 20% 하락" 정부공언 실현될까?

막 오른 분양가 상한제

12월부터 분양가 상한제가 본격 시행에 들어갔다. 부동산 업계에서는 상한제가 시행에 들어가면 아파트 분양 가격이 확실한 안정세를 보이고 시장에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 보고 있다. 지난주 분양 승인을 받고 청약객 모집에 들어간 수성구 범어동 STX 건설의 '칸'단지.

정부가 아파트 값 안정을 위해 내놓은 마지막 카드인 '분양가 상한제'가 이달부터 본격 시행에 들어갔다.

지난 9월 이후 사업 승인을 신청하거나 12월 이후 분양 승인을 신청하는 단지는 앞으로 지자체별로 구성된 '분양가 심의 위원회'의 검증을 거쳐 분양가를 결정받게 된다.

분양가 자율화 시대가 10여 년 만에 막을 내리고 분양 가격 규제가 시작되는 셈이다.

◆아파트 분양가 안정될 듯

분양가 상한제 시행으로 땅값은 감정 가격으로 건축비는 정부가 제시한 표준 건축비를 적용받게 된다. 시공사 이윤은 건축비에 포함되며 이에 따라 분양가 인상을 통한 '아파트 가격 폭리'는 구조적으로 어렵게 된다.

정부는 분양가 상한제 시행으로 아파트 가격이 20%까지 떨어질 것이란 전망을 내놓고 있다.

건설업계에서는 정부 전망처럼 집값이 하락하기는 현실적으로 어렵지만 분양가격은 '확실한 안정세'를 유지할 것으로 보고 있다.

땅값의 경우 감정 가격보다 실 매입 가격이 높으면 아예 분양 사업을 할 수가 없는데다 표준형 건축비 외에 발코니 확장과 옵션 등에 있어서까지 정부가 가격 통제에 나선 때문이다.

현재 대구 지역 내 구·군청들은 감정평가사와 세무사, 건축사, 건축 분야 교수 등 민간인 6명과 공무원 등으로 구성된 분양가 심의 위원회를 구성해 놓고 있으며 향후 업체에서 제시한 분양 원가를 토대로 심사를 한 뒤 분양가를 결정하게 된다.

한라주택 최원근 상무는 "지방의 경우 표준 건축비가 실제 투입 건축비보다 10~20% 높지만 택지 매입에 따른 이자 등 부대 비용이 인정되지 않아 시공사 입장에서는 상한제 시행으로 이윤 폭이 크게 줄어들 것"이라며 "감정가보다 낮은 택지를 매입하면 이익이 높아지지만 가파르게 상승한 땅값을 볼때 저렴한 택지 매입이 쉽지 않다."고 밝혔다. 장기적으로 볼때 아파트 공급량은 줄어들 것이지만 분양 가격은 안정될 것이란 설명.

한편, 상한제 적용 아파트는 이르면 내년 3월부터 시장에 등장할 전망이다.

지난달 말까지 분양 승인을 접수하지 못한 단지가 대구 지역에서만 최소 10여개 단지에 이르고 있는 탓이다.

◆부동산 시장에 미치는 여파는

상한제 시행으로 분양 가격이 규제를 받게 되면 전체 부동산 가격 안정에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다.

분양대행사 장백의 박영곤 대표는 "한동안 지역별로 특정 단지가 분양가 고공 행진을 주도하면 다른 단지 분양 가격까지 영향을 받아왔지만 앞으로는 특정 단지가 지나치게 시장 가격에 영향을 미치는 구조는 사라질 것"이라며 "분양 가격이 안정되면 기존 매매 시장 가격 상승도 기대하기 어려울 전망"이라고 밝혔다.

특히 미분양이 넘쳐나는 분양 시장에서도 악재보다는 호재로 작용할 것으로 보는 견해가 높다.

실수요자들이 '분양 가격'에 대한 불안으로 구매 시기를 늦추고 있어 분양가 검증을 받은 상한제 아파트가 등장하면 '고분양가 논란'이 불식될 것으로 판단되기 때문이다.

부동산 114 이진우 지사장은 "상한제 아파트가 본격 등장하고 시장 가격이 형성되면 기존 고분양가 아파트 가격도 자연스럽게 거품이 빠질 것으로 본다."며 "대구의 경우 지난해부터 부동산 시장이 침체되면서 분양 가격이 타 지역보다 낮아 상한제 아파트 가격이 기대에는 미치지 못할 수도 있지만 실수요자들에게 심리적 안정감은 줄 수 있을 것"이라고 말했다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr