올해 새로 적용되는 부동산 제도

이명박 당선인의 정책 제안 역할을 하고있는 인수위원회에서 부동산관련 다양한 애드벌룬 띄웠지만 실제로 부동산 경기 활성화보다는 부동산시장 안정에 초점이 맞춰진 것 같다. 인수위가 내놓은 부동산관련 세제 부문에서 어떤 변화가 있는지를 살펴보자.

▶취·등록세의 인하=현재 각각 1%씩(농특세와 교육세 별도) 부과하고 있는 취득세와 등록세를 2월 임시국회에서 통과예정인 신정부 계획안에서는 세율을 취득세 0.5%, 등록세 0.5% 로 1% 적용된다. 3억 원 짜리 아파트의 경우 현재 2.3%인 690만 원에서 345만 원(1.15%)으로 인하돼 약 50%의 절감효과를 얻을 수 있다. ▶종합부동산세 과세 비율 상향=작년까지 과세기준의 80% 적용하는 것을 올해는 10% 오른 90%를 적용하며, 별도 합산 토지는 65% 상향 조정된다. 내년에는 추가로 10% 높여 과세기준의 100%를 적용한다. 또한 납부방식도 자진신고 방식에서 정부 부과로 바뀌고, 고지서가 발급되면 납부기한 내(12/1~15)에 납부해야 한다. ▶장기주택마련저축 비과세제도 강화=무주택자나 3억 원 이하 국민주택 1소유자도 세대주면 가입할 수 있었으나 올해는 세대원 중에 주택소유자가 있으면 가입할 수 없으며 최초 가입 7년 경과 후 3년마다 재검증한다. ▶배우자간 증여세 공제 6억 원까지 확대=부부간 10년 기준으로 3억 원으로 제한됐던 부부간 증여공제가 6억 원까지 대폭 확대됐다. 10년간 증여액을 합산, 6억 원 이하면 비과세 된다. ▶양도세 장기보유 특별공제 보유기간에 따른 공제 세분화=1가구 1주택 3년 이상 보유한 토지와 건물을 양도할 때 종전에는 동일한 공제율 적용받았지만 앞으론 차등 적용된다. 3~5년 10%, 5~10년 15%, 10~15년 미만 30%, 15년 이상 45% 장기보유 특별 공제율이 적용된다. 따라서 보유기간에 따라 양도차액에 대한 양도세액이 최저 3%에서 최고 35% 이상 차이가 발생한다.

아파트 규제나 정책부분 관련해 변경되는 제도는 ▶공공주택 후분양제 도입=1월 1일 부터 공공택지로 공급하는 아파트는 사업계획승인 신청서 기준 건축공사가 40% 이상 진행돼야 입주자를 모집할 수 있다. 일반적으로 40% 공정이면 골조공사가 완료되는 시점이라고 생각하면 된다. 후분양제가 실시되면 분양자는 부도나 공사중단등에 따른 불안감을 다소 해소할 수 있어 수요자 입장에서는 안심할 수 있다. 그리고 골조 완성 후 약 9개월~1년이면 입주자 가능함으로 계약 후 부터 잔금까지의 금융비용이 절감되는 효과와 입주계획을 좀 더 명확하게 짤 수 있는 장점도 있다. 건설회사의 경우 골조공사까지의 자금 부담과 이후 미분양에 대한 자금 압박은 부담스러울 수밖에 없다. ▶85㎡초과 공공 임대주택의 무주택자 우선공급=주택공급에 관한 규칙에 대한 법률개정으로 85㎡ 초과 공공 임대주택은 민영주택으로 분류되고, 1순위 무주택자에게 우선 공급하게 된다. 잔여 가구에 대해서는 유주택자도 추첨을 통해 공급을 받을 수 있다. ▶신혼부부 우선공제제도=변경되는 주택공급에 관한 규칙에는 신혼부부 전용 통장 신설 근거와 신혼부부용 주택의 규모, 공급 가구수 및 공급방식 등이 포함될 것으로 보인다. 신혼부부 전용 통장은 현재 청약예금·청약부금·청약저축 등 3종의 통장 외에 별도의 통장을 만드는 방안, 3종 범위 안에서 신혼부부 한정형을 두는 방안 등이 검토 되고 있다. 신혼부부 통장에 가입하면 매월 5-10만 원을 납부한 뒤 첫 출산 후 1년 이내에 장기저리의 금융지원을 받아 내 집을 마련할 수 있게 된다는 것. ▶지분형 아파트=실수요자가 아파트 가격의 51%를 부담하고 투자자가 아파트 가격의 최대 49%까지 지분소유가 가능한 형태로 소유권은 실수요자가 가지되 지분투자자는 개인별이 아닌 펀드형태로 투자가 가능하며 근저당 설정으로 권리룰 보장한다. 10년 이내 매매가 불가능하다. ▶오피스텔 전매 제한=8월부터 수도권 투기과열지구 오피스텔은 입주시까지 전매제한 되며 공급물량의 20%는 해당지역 거주자에게 우선 배정된다. ▶부동산 실거래가 신고 거부시 과태료=5월부터 부동산 거래 당사자간 실거래 공동신고를 거부한 사람에게 500만 원 이하 과태료가 부과될 예정이다. ▶외국인 토지거래 허가 강화=유망지역에 대한 외국인(외국법인)의 투기세력화를 방지하기 위해 토지거래 허가를 2009년 2월부터 강화할 예정이다.

대영레데코 김대엽 대표, 053)741-0866