[부동산 투자]주택 및 상가 임대차보호법

주택임대차보호법은 주거용 건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 규정하고, 전세에도 이를 준용하도록 돼 있다. 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대해 효력이 생기는 것으로 하고, 이 경우 전입신고도 동일한 효력을 갖는다. 임차기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정했을 때는 그 기간을 2년으로 본다.

주거용 주택에 대한 선순위 근저당이 없는 경우 보증금에 대한 한도 없이 전세권 설정이나 확정일자로 보호를 받을 수 있다. 근저당 보다 앞선다면 전세권 설정과 확정일자가 동일한 효력을 가짐으로 등기소에 확정일자를 받으면 수수료 600원으로 재산권 보호가 가능하다. 보호 개시일은 주택인도나 전입이 된 경우 대항요건이 갖춰진다. 경매로 넘어갈 경우 반드시 법원에다 권리신고 및 배당요구를 해야만 배당받을 수 있다는 것을 명심해야 한다. 선순위가 있는 경우 우선 변제금을 받을 수 있는데 광역시는 보증금 3천500만원 중 1천400만원, 기타 지역은 3천만원 중 1천200만원이 한도.

임차인이 근무지 변경 등의 사유로 이사해 임대보증금을 반환받은 상태에서 경매를 신청하는 경우도 임차주택에 계속 거주할 수 있고, 임차인 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 규정하고 있다. 임차권등기명령제도에 따르면 임차인이 임차보증금 반환목적으로 주택을 비우지 않고서도 경매를 신청할 수 있다. 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청, 등기가 종료되면 등기와 동시에 대항력과 우선변제권을 가진다. 만약 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우는 종전의 대항력과 우선변제권을 유지한다.

상가 임대차보호법은 상가에 대해 보호를 받을 수 있으며, 지역별로 보호 받을 수 있는 기준 임대차 금액이 다르다. 광역시는 1억5천만원, 기타 지역은 1억4천만원 이하의 보증금에 대해서만 적용된다. 그 이상 보증금으로 계약할 경우는 법적용을 받지못하므로 별도의 근저당 설정 등으로 스스로를 보호할 수 있는 장치를 마련해야한다. 상가 임대차보호법에 의한 대항력을 갖기 위해서는 상가 인도 후 사업자등록을 신청한 익일부터 효력이 발생한다. 법원에 경매가 넘어갈 경우 남은 기간 효력과 계약갱신 청구가 가능하다. 상가의 경우도 주택과 마찬가지로 권리신고와 배당요구를 해야 보호받을 수 있다. 소액우선변제금의 경우 광역시는 보증금 3천500만원 중 1천400만원, 기타 지역은 3천만원 중 1천200만원을 앞선 근저당이 있더라도 우선 변제 받을 수 있다.

임대차 종료 뒤 보증금을 반환받지 못한 임차인은 관할 지방법원이나 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 임대차가 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계가 유지되는 것으로 본다.

임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대해 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함, 모두 5년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다. 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세·공과금과 그밖에 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다. 보증금을 월차임으로 전환하는 경우는 그 금액을 은행법에 따른 대출금리 및 해당 지역의 경제여건 등을 감안, 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 김대엽 대영레데코 대표