전세 계약 후 확정일자 꼭 박아둬야

전세 수요가 증가하는 가을철이 다가오고 있다.

신혼부부 등 처음으로 전세 계약을 하거나 전세 보증금이 고액인 경우 이사갈 집의 권리 관계와 은행 담보 유무 등에 대한 꼼꼼한 확인이 필요하다.

법률 문제를 소홀히 할 경우 자칫 보증금을 날리거나 제때 이사를 나가지 못하고 분쟁에 휘말릴 가능성이 있는데다 집값 하락으로 담보대출 부실에 대한 우려가 높아지고 있기 때문이다.

계약서 작성 전에는 우선 등기부등본을 통해 근저당 여부를 살펴야 하며 가급적 대출이 적거나 없는 곳에 전세를 드는 게 안전하다. 등기부등본은 중개업소를 통하거나 인터넷(www.iros.go.kr)에서 발급받을 수 있다.

계약이 끝났다면 동사무소에서 전입신고와 함께 확정일자를 반드시 받아야 한다. 집이 경매에 들어가면 확정일자를 받아둔 계약서가 1순위 효력을 발생하며 확정일자를 받은 계약서를 분실하게 되면 효력이 상실된다.

또 확정일자를 받기 위해서는 주민등록과 이사를 먼저 해야 한다. 확정일자에 의한 우선 변제권은 이사를 한 뒤부터 효력이 발생하는 만큼 주소 이전 없이 확정일자를 먼저 받는다고 해도 법적인 효력을 기대하기 어렵다. 확정일자에 대한 확인은 임대차계약서를 작성하고 전입신고를 한 다음 동사무소에서 간단하게 할 수 있다.

한편, 종종 확정일자만 받으면 보증금을 돌려받는 권리가 생기는 것으로 오해하는 경우가 많지만 금융회사의 근저당권보다 확정일자와 전입신고 시점이 모두 빨라야 보증금을 안전하게 지킬 수 있다.

부동산 114 이진우 대구경북 지사장은 "확정신고 권리를 제대로 보호받기 위해서는 잔금을 치를 때나 전입신고 직전에 등기부등본을 떼서 확인할 필요가 있다"며 "만약 집주인이 계약 기간이 끝난 뒤 전세보증금 반환을 지체할 경우 반환청구소송 승소 후 강제집행이 가능하다"고 밝혔다.

계약기간이 끝나 보증금을 인상해 새로 계약서를 만들어야 한다면 등기부 확인 후 새로 계약서를 작성해 확정일자를 다시 받아야 한다. 반대로 보증금을 깎았을 경우 계약서 재작성이나 확정일자를 다시 받을 필요 없이 기존 계약서 하단에 감액한 보증금만 표시하면 된다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr