올봄 지방부동산 시장 '양도세 면제' 훈풍 불까

정부는 12일 한나라당과 당정협의를 갖고 이날부터 올해 말까지 서울을 제외한 지역에서 신축하는 주택을 구입할 경우 5년간 양도소득세를 면제하기로 확정했다. 기존 미분양주택을 구입했을 때도 같은 혜택이 주어진다.

정부와 여당이 업계가 고대하던 양도세 면제 카드를 꺼내들면서 침체된 주택 시장이 부활의 움직임을 보일지 관심이 쏠리고 있다.

양도세 면제는 정부가 부동산 시장 활성화를 위해 내놓을 수 있는 마지막 정책 방안인 데다 실물 경제만 뒷받침된다면 엄청난 위력을 발휘할 수 있는 잠재력을 갖고 있기 때문이다.

건설사 관계자들은 "양도세 면제 방안이 지난해 하반기부터 추진돼 왔기 때문에 효과가 반감됐고 경기도 얼어붙어 있어 부동산 시장에 당장 불을 지피기는 현실적으로 힘든 면이 있다"며 "하지만 전체적으로 볼 때 시장을 되살릴 수 있는 기반이 되는 만큼 올봄 부동산 시장에 변화가 있을 것으로 보인다"고 예상했다.

◆양도세 면제 기대 효과는=지난 1월 기준으로 대구의 미분양 아파트는 2만1천여 가구. 양도세 면제가 임시국회를 통과해 시행에 들어가면 향후 1년내 최초 매매계약(분양 계약)을 체결하고 계약금을 지급한 아파트는 5년간 양도세를 면제받을 수 있다. 5년 이후 매매할 경우에는 일반세율(6~33%)을 적용하며 장기보유 특별공제(연3%, 최대 30%)를 적용받게 된다.

양도세 면제는 주택경기 부양효과가 있지만 시장의 입장에서 보면 사실상 '투기'를 허용하는 방안. 장기 보유가 아니라 단기(5년) 보유자에 대해 혜택이 더욱 많은 데다 매입 주택수에 상관없이 혜택을 볼 수 있다.

부동산 114 이진우 대구지사장은 "IMF 당시 양도세 면제 이후 3만여 가구의 미분양 감소효과가 있었고 6개월 뒤부터 추락하던 주택 가격이 상승세로 돌아섰다"며 "차갑게 식은 매수 심리를 회복하는 데는 경험적으로 볼 때 양도세 면제가 가장 큰 효과를 발휘하는 제도"라고 밝혔다.

대구 등 지방 대도시의 경우도 시장이 워낙 침체돼 있어 기대효과는 바로 전망하기는 쉽지 않지만 점진적인 부양 효과는 나타날 것으로 예상된다.

시공사 관계자는 "양도세 면제가 바닥을 치고 있는 지방 주택시장의 매수 심리를 회복시키는 데는 상당한 역할을 할 것으로 보이며 수도권에서 거래가 살아난다면 점차 지방 시장까지 훈풍이 불어올 수 있을 것"이란 전망을 내놓고 있다.

◆동전의 양면, 딜레마에 빠진 주택 시장=양도세는 기본적으로 매수가격 대비 매도가격 격차에 대해 매기는 세금. 따라서 가격 상승을 기대하기 어렵다면 양도세 면제는 사실상 무용지물이다.

대구 등 지방 부동산 시장이 양도세 면제 카드에도 직접적인 반응을 기대하기 힘든 것도 이 대목이다.

즉 미분양 아파트의 분양 가격과 시장 가격 사이에 상당한 차이가 있지만 최초 분양 계약을 체결한 아파트만 미분양 혜택이 주어져 매수자 입장에서는 향후 기대가 확실하지 않은 양도세 면제 효과를 노리고 높은 분양가에 아파트 구매 결정을 하기가 쉽지 않다는 점이다.

부동산 중개업소 관계자들은 "미분양 아파트가 많은 단지들의 경우 기존 계약자들이 내놓은 10% 전후의 마이너스 매물이 많아 양도세 면제가 있더라도 정상 가격에 아파트를 분양받을 계약자가 많지 않을 것"이라고 내다봤다.

정부는 양도세 면제 발표일인 12일 이후 계약 아파트에 대해서만 양도세 면제를 적용키로 해 이전 분양 계약자는 혜택을 전혀 볼 수 없다.

따라서 매수자는 양도세 혜택을 보기 위해 분양가격에 계약을 체결하든지 양도세 혜택을 포기하고 마이너스 매물을 선택해야 해 매수 심리가 반감될 수밖에 없는 실정.

물론 경기가 회복세를 보이고 시공사들이 미분양 아파트에 대해 분양가 할인에 나선다면 매수세는 충분히 살아날 수 있을 것으로 보인다.

시공사 관계자들은 "주택 가격이 추락한 현 시점에서는 양도세 혜택만으로 분양 시장이 되살아나기가 쉽지는 않지만 실물 경기 회복세에 대한 전망이 뚜렷해지면 분위기가 반전될 수 있을 것"이라며 "사실상 분양 판매에 손을 놓고 있던 시공사들도 내달부터는 시장 분위기를 살피며 다양한 판촉 방안 마련에 나설 것"이라고 기대했다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr