[부동산이야기]아파트 계획에서 분양까지

분양가 상한제 이후 자재선정 제약 주택건설 관련법 합리적 정비 필요

우리가 일상에서 자주 접하고 있는 아파트는 어떻게 일반인들에게 공급되고 있을까?

가장 일반적인 예로 택지개발지구에 분양되는 아파트를 기준으로 살펴보면, 일단 아파트를 건설하기 위해서는 대지가 필요한데, 대지는 이전에 언급했듯이 공공기관에서 분양하는 공동주택용지를 민간건설사 등이 낙찰받아서 아파트를 건설하는 것이 일반적인 방식이다.

이때 분양되는 택지에는 택지개발 당시 검토된 여러 계획조건 및 설계기준 등이 결정되어 있는데 아파트의 최고층수, 용적률, 배치기준 및 조경면적, 주차기준 등이 있다. 따라서 택지개발지구로 개발된 아파트단지를 살펴보면 최고 높이가 비슷하거나 동일한 경우를 종종 볼 수 있다. 이렇게 대지에 주어진 조건 외에도 아파트를 계획 및 설계할 경우에 건축물과 관련된 법, 즉 건축법과 주택법 등이 있다. 이 법들은 아파트와 관련하여 일상생활과 밀접한 관계를 가지고 있지만 우리가 인지하지 못했던 사항들을 다루고 있다.

최근에 개정된 내용이긴 하지만, 거실이나 침실의 치수를 30㎝ 단위로 계획하고, 마주보고 있는 아파트 2개동은 그 주동의 높이만큼 거리를 띄워야 하는 사항, 그리고 사용상 불편하지만 투박한 방화문을 소방을 고려해서 설치해야 하는 사항 등 크고 작은 분야별 법적기준이 있다.

대지 위에 이러한 사항들을 반영하여 최적의 아파트 계획안이 확정되면 이를 도면화하여 인허가청(시청, 도청, 구청)에 사업승인을 받게 되는데, 인허가청은 아파트가 법에 의해 적법하게 계획되었는지를 확인하고, 또 내'외부 자문위원의 각종 심의를 거쳐서 더욱 쾌적하고 우수한 주거환경을 조성할 수 있도록 유도한다. 사업승인을 받은 뒤 건설사는 아파트를 시공하는 동안 시공 사항을 점검할 외부 감리업체를 선정하고, 인허가청에 또다시 분양승인 신청 및 분양가 확정을 통해 일반인들에게 공급하게 된다.

여기서 궁금해 할 수 있는 부분이 아파트 분양가 산정방식이다. 뒷날 상세하게 거론을 하겠지만 간단히 살펴 보면, 분양가는 대지비와 건축비에 기타 비용 및 이윤 등이 더해져서 산정이 된다.

지금은 분양가 상한제라는 법의 테두리 속에서 분양가가 산정되기 때문에 동일 지역내 분양가는 거의 차이가 없다. 그러나 자율화 시기엔 상당한 차이를 보이기도 했다. 그러므로 지금의 아파트 분양가는 비싸지 않다고 볼 수 있는데, 국가에서 표준형 아파트를 설정해서 아파트 건축비뿐만 아니라 이윤까지도 기본형 건축비로 정해놨기 때문이다.

2007년 9월 분양가 상한제가 시행되기 전에는 분양가를 조금 높이더라도 아파트에 고급자재를 적용하는 것이 유행처럼 번졌다. 그러나 제도 시행 이후 민간건설사들은 자재 선정에 많은 제약을 받게 되었고, 이는 곧 아파트의 품질을 평준화시키고 또 평범하게 만드는 결과를 불렀다. 이로 인해 입주예정자들로부터 입주 전'후 아파트의 고급화 및 차별화 요구가 증대되고 사업주체와 입주자 간 난감한 상황이 발생하기도 한다.

불특정 다수를 상대로 하는 아파트는 관련법을 준수하는 과정에서 개인별 취향을 골고루 반영하기가 어렵다. 또 건설사가 제한된 공사비 내에서 고급화'차별화를 반영하는 데는 한계가 있을 수밖에 없다.

전국적으로 최근 입주 또는 예정인 단지가 입주예정자와 시공사 간 분쟁이 끊이지 않는 것을 보면 관련법의 합리적 정비와 주택건설 공급의 새로운 대안이 연구개발되고 보완되어야 할 것이다.

김재엽 화성산업 기술개발팀장