물건 시세, 부대 비용 꼼꼼히 따진 후 응찰을

경매시장에서 아파트, 다세대주택 등이 인기를 끌고 있다. 중소형 아파트 전세난이 심각해지면서 비교적 싸게 집을 마련하려는 실수요자들이 늘고 있기 때문이다.

하지만 부동산 경매로 목돈을 챙길 수 있다는 기대는 갖지 않는 것이 좋다. 과거엔 경쟁자가 적고 일반 매매에 비해 대출이 수월해 목돈 없이도 투자가 가능했다. 하지만 경매가 대중화되면서 알짜 물건에는 입찰자들이 몰려들면서 수익성이 떨어졌다. 그래도 실수요자라면 시세보다는 낮은 가격에 낙찰할 가능성이 높기 때문에 경매는 여전히 내 집 마련이나 큰 집으로 갈아타기에 좋은 기회가 될 수 있다.

◆중소형 아파트 낙찰가율 90% 육박

최근 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 주거용건물의 경매에 입찰자가 늘면서 낙찰가율이 오르고 있다. 리빙경매가 대구지방법원 본원·서부지원 경매 현황을 분석한 결과에 따르면 아파트의 경우 감정가 대비 평균낙찰가율은 1월 83.2%, 2월 87.5%로 나타났다. 지난해 같은 달 79.3%, 76.6%보다 높았다. 단독주택의 경우 평균낙찰가율은 1월 70%, 2월 79.2%로 이 역시 지난해 같은 달 61.2%, 68.9%보다 올랐다. 다세대주택도 마찬가지다. 1월은 76.7%(작년 75.9%), 2월에는 84.5%(작년 72.9%)를 기록했다.

리빙경매 하갑용 대표는 "부동산시장에서 중소형 아파트의 전세나 매물이 부족해 실수요자들이 경매로 많이 몰리고 있다"며 "특히 달서구의 중소형 아파트 낙찰가율은 90%를 오르내릴 정도이다. 한 번 유찰된 물건에는 수십명이 뛰어들고 있다"고 말했다.

◆입찰가 산정 전 시세파악 필수

경매시장이 투자자 중심에서 실수요자 위주로 재편되면서 높은 시세차익을 기대하기는 힘들다. 자칫 실수라도 하면 시세보다 비싸게 살 위험도 있다. 따라서 권리분석을 철저히 해 낙찰금 이외 추가비용을 정확히 산출해 낙찰가를 써야 실속을 챙길 수 있다. 특히 초보자들은 사전에 경매 절차와 적정 입찰가격, 채권·채무 관계 등을 꼼꼼히 따져 경매에 참여해야 한다. 예고등기, 유치권, 전 소유자에 대한 가압류 등은 낙찰이 되더라도 말소되지 않는다. 적정 입찰가격을 정하기 위해서는 감정가를 시세와 반드시 비교해야 한다. 감정가는 보통 경매가 시작되기 5, 6개월 전에 산정된 것이므로 시세와 차이가 날 수 있다. 시세 파악은 경매 물건이 소재한 인근 부동산공인중개사무소 2, 3곳을 통해 확인하는 것이 좋다. 본인의 기대 수익률과 더불어 경쟁자의 입찰가를 두루 고려해서 낙찰가를 산출해야 한다.

◆부대비용까지 꼼꼼히 산정해야

자금 계획도 미리 세워둬야 한다. 입찰 전 권리관계 파악으로 낙찰 후 부대비용을 최소화라는 전략도 짜야 한다. 낙찰 후 명도(세입자 집 비우기)가 제대로 안 되면 명도소송을 해야 하기 때문에 강제집행 비용이 들 수 있다. 또 세입자가 있으면 이사비도 부담해야 한다. 세입자 등과 협의가 잘 이뤄지지 않아 명도가 늦어질 경우 이에 따른 금융비용도 예상해야 한다. 따라서 입찰에 참여하기 전에 이런저런 비용들을 충분히 고려해야 한다.

주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금을 물어줘야 하는 경우가 있다. 여러 번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줘야 할 가능성이 크다. 낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지도 반드시 확인해야 한다.

낙찰자로 선정되면 낙찰가의 10%를 보증금으로 내고 낙찰 허가일로부터 30∼40일에 잔금을 내야 한다. 기간 내에 잔금을 못 내면 계약금마저 떼이고 낙찰을 포기해야 한다.

경매 물건은 오랫동안 방치된 경우가 많기 때문에 직접 현장을 찾아 관리 상태와 누수, 균열 등을 확인하는 게 좋다.

김교영기자 kimky@msnet.co.kr