[돈이 보인다] 부동산의 적응적 기대

부동산은 재테크의 수단이자 부(富)의 상징이었다. 베이비붐 세대의 내집 마련 욕구와 경제 발전에 따른 산업화는 막대한 부동산을 필요로 했다. 사람들은 갈수록 '땅은 거짓말을 하지 않는다' '부동산 불패 신화' 등의 표현에 익숙해졌다. 하지만 한차례 부동산 폭풍이 몰고 간 지금은 어떤가. 이제 부동산을 통한 부의 축적을 믿는 사람은 많지 않다. 2015년 이전에 부동산 시장의 마지막 불꽃 놀이가 한번 펼쳐질 수 있으나 그 이후에는 돌이킬 수 없는 하향세가 지속될 것이라는 전망까지 나오고 있다. 미국과 일본 등이 지금 겪고 있는 부동산 진통을 우리라고 피해가기는 어려울 것이다.

최근 한 경제 전문가는 용기 있고 분명한 입장을 밝혔다. 아무도 믿어 주지 않는 불길한 예언이지만 주택시장이 장기하락장에 접어들 것을 경고한 것이다. 부동산 전문가들도 선뜻 확언하기가 힘든 이야기이다. 이런 주장을 뒷받침하는 이유, 즉 집값이 필연적으로 하락하는 첫 번째 원인은 인구구조의 변화다. 베이비붐이 한창이었던 1950년대 후반 440만~550만명 수준(5년간 합계)까지 늘어났던 신생아 수가 최근 5년간 240만명으로 반감했다. 일본과 미국도 이 같은 인구구조의 변화를 피해가지 못했다. 일본의 전후 세대인 단카이 세대의 퇴진으로 1991년부터 집값이 장기 하락세에 접어들었으며, 미국도 베이비붐 세대가 본격적으로 은퇴한 2006년부터 집값 약세가 시작되었다.

가처분소득에 비해 지나치게 많은 가계부채도 문제다. 우리나라 가계의 가처분소득 대비 금융부채 비율은 80%에 육박하고 있어 거품이 꺼지기 직전인 1990년 일본 수준(82%)에 육박한다. 다시 말해 차입을 통한 투자와 이에 따른 집값 상승이 한계에 다다랐다고 볼 수 있다. 이런 구조적 현실 속에서도 여전히 주택시장을 지배하고 있는 '부동산 불패 신화'를 전문적 용어로 표현한다면 '합리적 기대가설이 아닌 적응적 기대가설'이라고 할 수 있다. 타당한 근거를 갖고 있다기보다 과거 50년간의 경험에 기댄 희망사항일 뿐이라는 얘기다. 지금까지는 도시화에 따른 인구 집중, 지속적인 인구 증가, 소득수준의 향상 등 집값 상승을 부추기는 요인이 지속됐으나 앞으로 5~10년 내에 이 같은 상승요인이 약해지거나 의미를 잃어버리는 만큼 집값이 하락할 수밖에 없다는 사실을 우리는 냉정하게 받아들여야 할지 모른다.

경제전문가들은 만약 집값이 떨어지기 시작하면 서울 강남권 등 버블세븐 지역의 충격이 가장 클 것으로 내다봤다. 다음이 수도권 주변의 신도시들을 꼽는다. 투기수요가 많이 유입된 지역일수록 가격 하락폭이 클 것이라며 2008년 금융위기 때 이들 지역 집값이 많이 떨어진 것이 단적인 예라고 볼 수 있다. 빌딩 등 상업용 부동산에 대해서도 암울한 전망을 내놨다. 앞으로 10년간 서울 시내 오피스빌딩 연면적은 정확히 2배 늘어나는데 경제성장률은 연 5%를 유지하기도 힘들기 때문이다.

그렇다면 현재의 주택시장 침체에 이어 장기 하락세가 곧바로 시작될 것인가. 한번 정도의 불꽃놀이는 가능할 것으로 볼 수 있다. 베이비붐의 막차를 탄 1970년대 초반 출생자들이 40세가 되는 2015년까지는 주택 수요가 받쳐줄 것이란 이유에서다. 여기에 좀더 잘 대처하고 준비하는 방법은 무엇일까. 가능하다면 지금부터 부동산 자산을 줄이고 금융자산을 늘리는 것을 고려해야 한다. 마지막 매도 타이밍을 놓치고 장기 하락세에 접어든다면 상당히 난처한 상황에 빠질 수 있다.

그럼 장기적으로 어디에 투자해야 할까. 전문가들은 '중국'과 '원자재'를 키워드로 꼽았다. 중국은 향후 성장 여력이 큰 만큼 관련 펀드에 장기 투자하거나 중국 부동산에 투자한다면 시세 상승과 위안화 절상, 자산가치 상승이라는 3마리 토끼를 잡을 수도 있다. 인도를 비롯한 이머징 마켓이 성장하면서 수요가 늘어나는 곡물과 원유도 지속적으로 가치가 오를 것으로 내다봤다. 직접 투자가 힘든 일반인들은 펀드를 통해 지금부터 투자를 시작하는 게 좋다.

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▨동부 차이나펀드=유형 평균 대비 25.95%의 초과수익률을 기록했다. 운용 방식과 포트폴리오 구성도 남다르다. 우선 투자 대상 종목 발굴과 선정 과정에서 홍콩 현지 운용사로부터 심층적인 종목 분석 등 투자 자문을 받는다. 중국 성장 최고 수혜 업종 투자를 통해 벤치마크를 지속적으로 초과하는 수익률을 목표로 한다. 주가지수의 업종별, 종목별 구성비를 추종하는 포트폴리오 구성 방식 대신 다양한 업종에서 1등주를 발굴해 담는 전략을 선호한다. 실제로 중국 증시 시가총액 구성비가 금융과 에너지 중심으로 편중된 반면 동부차이나펀드는 거의 모든 업종에 분산돼 있다. 투자 종목 수가 전체 50개를 넘지 않으면서 5% 이상 집중된 종목도 없다.

노경우