감정가 14억짜리 건물을 5억에 입찰한다고?

공매가 내 집 마련은 물론 부동산 재테크 수단으로 인기를 끌고 있다. 주거용 부동산과 상가, 논'밭, 콘도나 골프회원권 등 다양한 물건을 시세보다 싸게 구입할 수 있기 때문이다. 2002년 10월 인터넷으로 입찰하는 한국자산관리공사(KAMCO)의 전자자산처분시스템 '온비드'(OnBid, Online Bidding:온라인 입찰)가 만들어진 후 7년여 만에 거래금액이 10조원을 돌파하는 등 공매시장은 규모가 커지고 있다. 공사에 따르면 지난해에는 전년 동기보다 22% 늘어난 11만여명이 온비드를 통해 입찰에 참가했으며, 일반회원은 60만여명에 이른다.

◆공매의 특징과 참여 방법

자산관리공사 공매는 법원 경매와 마찬가지로 한번 유찰될 때마다 가격(최저입찰가)이 내려간다. 경매의 경우 유찰되면 일반적으로 입찰 참가자가 급격히 늘지만 공매는 상대적으로 경쟁률이 낮은 편이다.

공매는 국가기관의 재산을 팔기 때문에 매각 절차나 입찰 방법이 법원 경매와는 다르다. 경매는 경매법정을 직접 찾아가 참여해야 하지만, 공매는 모든 절차가 인터넷(온비드)에서 진행된다. 입찰은 매주 월~수요일 진행되며, 개찰은 목요일 오전 11시, 매각결정은 금요일 오후 2시에 이뤄진다. 19~21일에는 대구경북지사의 경우 91건의 물건이 나온다. 대구 북구 태전동 근린생활시설(감정가 14억2천700여만원)이 14회 유찰돼 최저입찰가가 4억9천969만8천원에서 입찰을 시작한다. 영천시 망정동 창신영천타운 아파트(59.34㎡, 감정가 5천900만원)는 2회 유찰로 인해 최저입찰가가 3천990만원에 공매에 나왔다.

온비드 사이트에 들어가 회원가입 및 실명확인을 한 뒤 공인인증기관의 범용 공인인증서를 등록하면 입찰에 참가할 수 있다. 공매의 종류는 크게 세 가지다. 자산관리공사가 주축이 돼 ▷세무서나 자치단체가 밀린 세금 대신 압류한 물건을 파는 '압류재산공매' ▷국가가 보유하고 있는 나대지나 청사 건물 등을 파는 '국유재산공매' ▷공공기관이나 금융기관에서 매각을 의뢰받은 비업무용 자산 또는 양도세를 줄이기 위해 개인이 의뢰한 물건을 파는 '수탁재산공매' 등이 있다.

◆권리관계 분석 및 사전 조사 필요

부동산의 권리관계를 해석하는데 자신이 없는 사람은 수탁재산공매에 관심을 가져볼 만하다. 수탁재산은 소유자가 자산관리공사에 직접 의뢰한 물건이라 사전 확인이 가능하고 권리관계도 깨끗한 편이다. 따라서 공매에 대한 전문지식이 없거나 처음 도전하는 사람에게는 적합하다.

반면 압류재산공매의 경우 권리관계를 잘 따져야 한다. 경매집행관이 임대차 현황을 조사해 보고하는 경매와 달리 압류재산공매는 별도 조사내용을 올리지 않기 때문에 임대차 관계를 철저히 확인해야 한다. 감정평가서를 꼼꼼히 읽고 현장조사를 병행하면 위험을 줄일 수 있다. 공매하는 부동산은 등기부등본 기준으로 매각하므로 실제 상황과 다를 수도 있기 때문이다. 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 반드시 확인해야 한다. 주택 또는 상가건물의 경우 등기부상 최선순위 근저당권자 등 다른 채권자의 등기일보다 먼저 주민등록 전입 및 주택의 인도를 마친 임차인이 있다면, 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 하는 경우가 종종 발생한다.

또 주변시세, 입지조건, 향후 발전성, 물건 상태 등에 대해서도 충분히 검토한 뒤 입찰에 참가하는 것이 좋다. 공매 재산 중 농지(논, 밭, 과수원 등)에 대해서는 농지법 제8조 규정에 따라 농지취득자격증명을 받을 수 있는 사람만이 소유권 이전이 가능하다.

김교영기자 kimky@msnet.co.kr