정부, 미분양 대량 매입 `4·23대책` 약발 먹힐까

정부, 미분양 대량 매입 '4·23대책' 약발 먹힐까

정부의 4·23 주택 미분양 및 거래 활성화 대책, 그리고 미분양 예방시스템은 약발이 먹힐까? 아직 판단하기 이르지만, 지역 아파트시장이 워낙 얼어붙어 있는 상태여서 당장의 미분양 해소나 주택거래 활성화를 기대하기란 어렵다는 것이 시장의 반응이다. 하지만 지방에 미분양이 많은 중소 건설사 중 유동성 위기를 겪고 있는 업체에게는 이번 대책이 다소 숨통을 틔워 주는 역할을 할 것으로 기대된다.

◆일부 건설사 '숨통', 거래 활성화는 '글쎄요'

4·23 대책은 정부가 미분양 주택을 대량 매입해 유동성 위기를 겪고 있는 건설사를 지원하고, 주택 거래를 활성화하는 데 초점을 두고 있다. 이 대책을 통해 현재 11만6천가구에 이르는 미분양 물량을 4만가구 정도 줄여 7만5천가구 수준으로 유지한다는 것이다.

정부는 우선 대한주택보증을 통해 2만가구(3조원)의 준공 전 미분양 주택을 매입한다. 공정률 50% 이상의 준공 전 지방 미분양을 우선 매입 대상으로 한다. 매입 한도는 업체당 1천500억원이다. 하지만 매입가는 분양가의 50% 이하로 제한된다. 또 악성 재고인 준공 후 미분양을 줄이기 위해 미분양 리츠·펀드를 통한 준공 후 미분양 물량의 판매 확대를 유도할 방침이다.

대구의 한 건설사 분양담당자는 "정부가 미분양 매입 규모를 확대한 것은 환영한다. 하지만 매입 가격이 분양가의 절반 이하라는 점은 가혹한 조건"이라며 "이런 조건은 심각한 유동성 위기를 겪는 업체 정도만이 혜택을 볼 수 있을 것"이라고 했다.

또 주택거래 침체로 새 아파트에 입주하지 못하는 입주예정자를 위한 대책도 있다. 입주예정자가 보유한 기존 주택을 매입하는 사람들에 대해서는 올해 말까지 1조원의 국민주택기금을 지원할 예정이다. 하지만 조건이 너무 까다로워 거래를 활성화시키기는 힘들 것으로 보인다. 수성구의 한 공인중개사 대표는 "자격 조건이 너무 제한적이어서 시장에 미치는 영향이 크지 않을 것"이라며 "새 아파트 입주 날짜가 지난 사람의 기존 주택, 6억원 이하, 85㎡ 이하, 부부 합산 소득 연 4천만원 이하, 비 투기지역 등 모든 조건을 맞춰야 하는데, 실제 대상자는 별로 없을 것 같다"고 말했다.

◆미분양 예방 시스템 도입

국토해양부는 '미분양 예방 시스템'을 도입한다. 국토부는 다음달 초 미분양 예방 시스템 도입을 위한 TF(태스크포스)를 구성하고 이르면 다음달 말까지 구체적 해결방안을 마련할 계획이다. 우선 주택사업자 등록 기준이 느슨해 주택업체가 양산되면서 사업성 없는 무리한 아파트 사업이 확산되고 있다고 보고, 주택법 및 시행령에 규정한 주택사업자 등록 요건을 재검토하기로 했다. 또 부실 건설사가 분양성이 없는 주택사업을 시행해 미분양이 발생하지 않도록 인·허가부터 대출, 보증까지 사업추진 모든 단계에서 '필터링'(filtering) 기능을 강화할 방침이다.

현재 논의되고 있는 것은 지자체가 주택사업 인·허가 시점에서 사업성, 건설사의 재무건전성 등을 평가해 위험요소가 있는 단지는 사업승인을 내주지 않는 방안, 금융감독원의 관리감독을 강화해 프로젝트파이낸싱(PF) 등을 통한 자금조달을 제한하는 방안 등이 검토되고 있다.

20가구 이상 주택사업의 경우 반드시 분양보증을 받아야 하는 만큼 대한주택보증이 부실 건설사의 사업이나 분양이 힘든 단지의 분양보증을 거부하거나 분양보증 수수료를 차등화하는 방안 등도 추진된다.

건설업계는 이 같은 정부 방침에 대해 영업권이 침해될 소지가 있다며 긴장을 하면서도 공급 조절의 필요성에 대해서는 공감을 하는 편이다. 주택사업 시행사 ㈜대경 최동욱 대표는 "미분양 사태는 시장 상황과 동떨어진 공급이 원인이 됐다"며 "주택공급을 민간 자율에만 맡길 것이 아니라 지자체 등이 지역의 수요 등을 감안해 공급을 조절하는 역할을 해야 한다"고 말했다.

김교영기자 kimky@msnet.co.kr

▷환매조건부 매입=3조원으로 확대(종전 5천억원)

▷준공후 미분양 매입=1조원으로 확대(종전 5천억원)

▷LH공사의 준공후 미분양 매입=1천가구 추가 매입

▷건설사 회사채 보증=1조원 규모 회사채 유동화 보증