[행복한 재무설계] 3년후 결혼 약속 29세 회사원 결혼 준비

소형아파트 부족 3,4년 후 해소…종잣돈부터 마련을

미혼 남녀들의 미래 가장 가까운 재무적인 고민은 결혼입니다. 결혼식 비용부터 신혼여행, 혼수 마련, 살집 구하기까지 돈 들어갈 곳이 한두 군데가 아닙니다. 그 중에서도 가장 큰 고민은 살 집을 마련하는 일입니다. 워낙 목돈이 들어가다 보니 미리 준비하지 않으면 당혹스러운 상황이 닥칠 수 있습니다.

더구나 요즘처럼 부동산 경기가 바닥에서 맴돌 때는 대출을 끼고라도 집을 사야 할지, 아니면 전세나 월세로 집을 얻어야 할지 고민할 수밖에 없습니다. 교제 중인 여자친구와 3년 후 결혼하기로 계획한 김영진(가명·29) 씨도 고민에 빠졌습니다. 부모님의 도움 없이 결혼 비용을 마련하기로 했지만 어떻게 돈을 모아야 할지, 아파트를 사야 할지 등 궁금한 것이 한두 가지가 아닙니다. '행복한 재무설계'와 함께 김 씨의 궁금증을 풀어봤습니다.

Q: 최근 아파트가격이 하락 추세라는데 앞으로 소형 아파트의 시세는 어떻게 될까?

A: 지역 부동산 시장은 중대형은 약세가 이어지고 있지만 소형아파트는 가격을 회복하고 있다. 특히 교통 및 교육 여건이 좋은 일부 지역은 가격이 올랐다. 이는 최근 8, 9년 동안 중대형 위주로 아파트 공급이 되다 보니 소형 아파트의 수급 불균형으로 나타난 현상이다.

전용면적 60㎡ 이하의 소형 단지들은 매매가격 대비 전세비율이 74% 정도로 전체 평균보다 10% 이상 높게 나타나고 있다. 소형아파트 공급이 부족하고 아파트들이 노후화되면서 매매보다는 전세를 선호하는 탓이다.

이러한 현상은 3, 4년 정도 지나면 어느 정도 해소될 전망이다. 건설사들이 실수요자에 맞게 공급에 나서면서 중소형의 비율이 상대적으로 높게 나타나고 있는 덕분이다. 최근 분양한 아파트 단지의 경우에도 중소형 단지 비율이 75% 이상을 기록했다. 당장은 수급 불균형이 계속되겠지만 향후 공급물량의 상당수가 중소형이어서 장기적으로는 수급 불균형이 해소될 것으로 보인다. 미리 서둘기보다는 종자돈 마련을 위한 계획을 세우는 것이 더 급하다. (이진우 부동산 114 대구지사장)

Q: 내 집 마련의 꿈은 언제쯤 이룰 수 있을까?

A: 직장 생활 4년 차인 김 씨는 꾸준히 주택청약부금 및 장기주택마련저축을 불입하는 등 자력으로 결혼 자금을 마련하려는 의지가 강해 보인다. 현재 김 씨의 현금 흐름은 매월 수입의 50%를 생활비(카드대금)로 사용하고 있고 자동차 구입으로 인한 할부금과 자동차 유지비, 자동차보험 등이 차지하는 비중이 30%를 넘는 등 수입의 80%가 지출되고 있는 상황이다. 현재 순자산은 1천772만원으로 적립금액을 감안하면 3년 후 순자산은 4천143만원이 된다. 이 정도로는 전세 자금을 마련하기 힘들다.

따라서 과감한 긴축을 통해 자금 마련에 나서야 한다. 부모와 함께 거주하고 있는 점을 감안해 생활비를 50만원으로 줄이고 자동차를 팔아 부채를 줄이는 것이 좋겠다. 현실적으로 어렵다면 우선 정기예금과 펀드 환매를 통해 할부수수료가 과도한 자동차 할부금을 상환하는 것이 좋겠다. 생활비 50만원을 줄이고 자동차할부금 상환으로 생기는 여윳돈 40만원을 정기적금 및 국내주식형 펀드에 적립하는 것을 권한다. 또 위험 대비 질병보험에 신규 가입(8만원)하면 부채는 모두 줄이게 된다.

이 경우 향후 3년간 순자산은 3천942만원에서 6천535만원으로 늘어난다. 이 정도면 자력으로 소형 아파트의 전세금 정도는 마련이 가능할 것으로 보인다. 또 대출금을 활용한다면 주택마련도 가능할 것이다.(이윤경 대구은행 본점PB센터 팀장)

Q: 최근에는 신혼집을 부부 공동명의로 구입하는 경우가 많은데 공동명의의 경우 법적인 효력은 어떻게 되나?

A: 통상 공동명의로 아파트를 취득하면 과세기준이 낮아져 종합부동산세와 양도소득세 등 세금부담이 줄어드는 효과가 있다. 또 부부 공동명의로 등기를 하면 배우자의 동의 없이 일방적으로 해당 부동산을 처분하거나 변경하기 어렵고 담보로 제공할 수도 없다.

배우자가 경매를 당하는 경우에도 본인이 소유한 지분에 대해서만 경매가 진행되므로 낙찰을 꺼리게 되고, 타인에게 낙찰되더라도 다른 배우자가 공유자의 자격으로 우선 매수신고를 해서 해당 주택을 다시 구입할 수 있다.(김화진 변호사)

Q: 부모님이 주택구입자금으로 5천만원 정도를 지원해 준다면 아파트 구입이 가능할까?

A: 최근 분양된 60㎡(25평형) 아파트의 분양가격은 1억6천500만원이었다. 3년 뒤 준비되는 자금이 6천500만원이라고 가정하면 부모님의 지원금 5천만원을 합칠 경우 5천만원이 부족하게 된다. 대출을 활용하면 아파트를 구입할 수 있는 정도다.

아파트 구입 시 활용할 수 있는 대출에는 일반주택담보대출과 주택금융공사에서 지원하는 보금자리론이 있다. 일반주택담보대출은 변동금리대출, 담보운영비율(LTV)이 60%이고 보금자리론은 고정금리대출, LTV 70%다. 보금자리론은 대출금을 10% 더 받을 수 있지만 10년 이상의 장기대출로 운용해야한다. 또 금리상승기에는 변동금리보다 고정금리를 선택하는 것이 유리할 수 있지만 현재처럼 변동금리대출이 고정금리대출보다 1% 이상 낮다는 점을 감안한다면 무조건 고정금리대출이 유리하다고 볼 수는 없다.(이종복 대구은행 본점PB센터 팀장)

Q: 부모님의 도움을 받았을 때 증여세 등 세금 문제는 어떻게 해결해야 하나?

A: 부모님으로부터 무상으로 지원받은 주택구입자금은 증여세 과세 대상이며 10년 이내 증여한 금액에 합산해서 과세한다. 과거에 증여한 사실이 없고 증여재산공제(3천만원)를 한 나머지 2천만원에 대해서는 10% 세율로 계산하여 증여세를 납부해야 한다. 가능하면 구입하는 아파트를 부부 공동명의로 취득해 각자의 부모님께 증여재산공제 금액인 3천만원을 증여받는 것이 타당해 보인다. 또 향후 자산증가 등을 감안할 때 증여세 신고를 하는 것이 바람직하다.(김현수 세무사)